Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка и другие нюансы сделки

По сути, приобретение дома с земельным участком мало чем отличается от процесса покупки другого объекта недвижимости. Здесь также ведется сбор необходимых для сделки документов, оформляется договор купли-продажи, производится финансовый расчет и передача имущества от однойстороны к другой. Однако, в силу специфики предмета сделки – ведь строение неотделимо от земли и наоборот – ее юридическое оформление имеет ряд особенностей.

Нюансы составления договора купли-продажи дома вместе с земельным участком

Своеобразие процедуры купли-продажи земельного участка с возведенным на нем домом заключается в том, что оба вполне самостоятельных объекта становятся участниками одной сделки.

Отдельное их отчуждение перечит здравому смыслу и нормам законодательства РФ. При этом не запрещено составлять на каждый объект свое соглашение. Но проще и удобнее заключить единый договор купли-продажи.

В любом случае необходимо учесть следующие нюансы:

• перед заключением сделки нужно тщательно изучить и проанализировать все правоустанавливающие документы, желательно ознакомиться с их оригиналами,
• важно составление юридически грамотного соглашения с соблюдением всех правовых тонкостей,поэтому для большей уверенности можно воспользоваться помощью специалистов или нотариуса,
• содержание договора должно быть достоверным и точным – обязательно указание личных данных продавца и покупателя, подробное описание существенных характеристик и идентификационных данных приобретаемых объектов (местоположение, назначение, размер, кадастровый номер и т.п.),
• следует обратить внимание на стоимость сделки, для покупателя выгодно указывать реальную цифру, так как это определенные гарантии возврата суммы в случае аннулирования соглашения и возможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом,
• при составлении одного договора обязательно прописать параметры земельного участка и строения отдельно, а также обозначить общую стоимость с разбивкой по каждому объекту – дом и земля.

Типовой образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать здесь.

Перечень документов

Примерный перечень:

1. Бумаги, подтверждающие права владельца. Это может быть договор дарения, предыдущее соглашение о купле-продаже, акт местных органов власти, решение суда, свидетельство о получении наследства и пр.
2. Свидетельство о регистрации государством права собственности на домовладение и землю.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Технический план, составленный инженером БТИ, и кадастровый паспорт на дом.
5. Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, земельному и имущественному налогам.
6. Выписка из ЕГРП, справка из районного суда о том, что нет ареста на имущество и прочих обременений.
7. Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки (при необходимости).
8. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо.
9. При продаже недвижимости, находящейся в совместной долевой собственности, должно быть заявление совладельца об отказе от права преимущественной покупки.
10. Для жилого дома обязательна справка о зарегистрированных в нем лицах.

Необходимо обратить внимание на категорию приобретаемого участка и вид его разрешенного использования. Постройки законны на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

После подписания договора для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Регпалату по месту фактического нахождения объектов недвижимости и предоставить помимо вышеперечисленных бумаг:

1. заявления сторон,
2. удостоверяющие личности участников процедуры документы,
3. нотариально заверенные доверенности на представителей сторон (при их наличии),
4. квитанцию с отметкой об оплате установленной государством пошлины,
5. соглашение, выражающее содержание сделки – собственно сам договор.

Важно знать! Переход имущества от одного владельца к другому необходимо оформить передаточным актом либо предусмотреть данное условие в самом соглашении.

• Для земли нужно указать местонахождение участка, его регистрационный и кадастровый номер, общую площадь, границы прохождения, категорию и целевое назначение, а также внести сведения о номере и дате свидетельства, устанавливающего право собственности.
• Для домовладения – точный адрес, назначение, этажность, общую и жилуюплощадь, количество комнат, кадастровый номер, реквизиты технической документации и правоустанавливающих документов.
• К соглашению можно приложить схему расположения участка и построек на нем.

Существенные условия

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

• описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
• цена, порядок и срок расчетов,
• перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
• указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
• обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
• обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Нюансы по оплате и налогообложению сделки

1. Составляя соглашение о продаже садового или другого земельного участка с домом, необходимо тщательно прописать порядок произведения расчетов: в какой валюте, одной суммой или несколькими частями, установить конкретные сроки или привязать оплату к дате передачи объекта в собственность.
2. Также нужно предусмотреть пункт о том, какая из сторон понесет затраты на предусмотренную при регистрации договора госпошлину.
3. При заключении сделки продавцу важно иметь в виду, что его доходы от продажи имущества подлежат налогообложению в размере 13% от полученной суммы в следующих случаях:

• если дом и участок приобретены до 01 января 2016 года и находятся в собственности меньше 3 лет,
• если объекты куплены после 01 января 2016 года, то избежать уплаты налога можно только по истечении 5 лет владения ими.

Важно знать! Согласно налоговому законодательству продавец может воспользоваться имущественным вычетом при отчуждении объектов недвижимости.

Существует несколько вариантов:

1. Использование вычета в сумме, не превышающей в общей сложности 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода.
2. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму средств, фактически потраченных на приобретение участка и строительство дома.

В свою очередь, покупателю дано право компенсировать часть затрат по перечисленному ранее налогу, воспользовавшись правом на имущественный вычет, который предоставляется раз в жизни и не превышает 2 000 000 рублей.

Условия расторжения сделки

Условия расторжения соглашения предусмотрены нормами гражданского права и обычно прописываются в тексте самого договора.

Основаниями могут послужить:

• нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
• неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
• признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
• обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).

Особенности продажи земли без дома на ней

Согласно общим нормам земельного законодательства судьба строения следует за судьбой участка, на котором оно размещено. Это означает, что при отчуждении земли вместе с ней должно быть отчуждено и домовладение.

Существуют следующие варианты:

1. Землю без дома продать можно, если последний является самовольной постройкой и официально нигде не зарегистрирован.
2. Участок разрешается размежевать, разделив на несколько самостоятельных частей и присвоив каждому свой кадастровый номер. После всех регистрационных процедур можно продать ту часть земли, которая свободна от построек.

При этом необходимо соблюсти установленные для каждого региона требования к минимальному размеру вновь образуемых наделов земли.

Продажа строения без земельного участка также не допускается за исключением случаев, когда отчуждаемую часть дома не представляется возможным выделить в натуре вместе с частью участка или когда продается владение, находящееся на выведенной из оборота земле.

В случае если дом расположен на участке, который продавцу не принадлежит, то покупатель вместе со строением приобретает и право пользования землей под ним на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, такая ситуация возникает при аренде земельного участка.

При отчуждении доли в домовладении новому собственнику переходит и часть земли под ним пропорционально размеру этой доли.

Также приобрести дом без всего принадлежащего продавцу участка возможно после процедуры размежевания, когда будет образован отдельный надел земли, необходимый для нормальной эксплуатации строения.

Как не допустить ошибок при покупке дома с земельным участком? Консультация на видео

Частный инвестор в недвижимость рассказывает, как правильно подойти к вопросу приобретения земельного участка и дома, как проверить документы перед покупкой?

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/doma-s-zemelnym-uchastkom.html

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами.

Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом.

В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе.

В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом.

Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

• Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.
• Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.
• Для сделки потребуются следующие оригиналы:

• Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
• Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
• Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
• Заверенный нотариусом отказ;
• Выписка лицевого счета;
• Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
• Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе.

   На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.

3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.

4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.

6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.

8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

• Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
• Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
• Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
• Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

При продаже доли следует иметь в виду, что оформление доли происходит только в пропорциональном отношении, без выделения какой-либо площади в натуральном значении.

Если при согласовании сделки с остальными владельцами дома продавец сталкивается с невозможностью установления их местонахождения, либо собственники препятствуют согласованию, избегая вручения уведомления о продаже, долю можно передать третьей стороне по договору дарения, что освобождает от необходимости согласования сделки с остальными.

Процедура продажи доли в доме Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/kak-prodat-dolyu-v-dome.html

Как правильно составить договор купли продажи доли земельного участка и что стоит учесть? 2020

Жилой дом и земельный участок может продаваться не целиком, а по частям. Это возможно в том случае, если владельцу принадлежит только определенная доля недвижимого имущества. У сделок рассматриваемого типа имеется ряд особенностей, о которых желательно знать и продавцу, и покупателю.

Как оформить договор купли-продажи доли земельного участка и дома?

В законе нет установленной формы договора купли-продажи недвижимости, в том числе — соглашения о продаже доли земельного участка и дома. Но имеются рекомендации по его составлению и оформлению. Документ подготавливается и оформляется вручную или в печатном виде.

У организаций имеются готовые бланки договоров купли-продажи. Причем структура договора купли-продажи недвижимости (в частности, доли земельного участка и дома), может различаться.

Подготовленный документ содержит следующую информацию:

• название документа: «Договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка». В названии обязательно упоминается доля в доме и земельном участке. При необходимости проставляется номер соглашения;
• дата (число, месяц, год) и место (страна, населенный пункт) подписания договора купли-продажи;
• реквизиты продавца и покупателя. Даются паспортные данные: ФИО, номер и серия паспорта, прописка, год рождения и т. п. Уточняется, кто продавец, и кто покупатель;
• описание предмета соглашения: адрес дома и земельного участка, площадь, размеры и полезная площадь доли в жилом доме, имеющиеся на участке постройки и насаждения, наличие/отсутствие подъезда для автомобиля и т. п. Эта же информация дается для участка в целом;
• документы, подтверждающие право на владение долей земельного участка и дома. Пример требуемой документации: договор купли-продажи долевого участия, договор мены или дарения, завещание и т. п.;
• подтверждение об уведомлении остальных собственников недвижимого имущества. Уведомление подготавливается в письменной форме, и в нем указывается, кому и за какую цену продавец намерен передать свою долю. Затем дается ссылка на документально утвержденное согласие на продажу со стороны совладельцев дома и участка;
• цена доли продаваемого недвижимого имущества (цифрами и прописью). Рекомендуется указать оценочную стоимость всего участка и дома;
• обязанности сторон соглашения. Продавец обязуется вовремя и в срок передать долю (указывается доля — половина, треть, четверть и т. п.) в земельном участке и доме. Покупатель обязуется оплатить и принять описанное имущество;
• продавец обязан гарантировать — объект соглашения не продан (подарен, обменен), не заложен, не находится под арестом и не является объектом спора. В этом же пункте требуется подтверждение того, что на продаваемую недвижимость не могут претендовать третьи лица;
• разъясняется, прописаны ли в доме те или иные лица. При продаже садового или дачного участка этот пункт пропускается (по закону прописка в дачном доме невозможна);
• даются результаты осмотра дома и участка покупателем (удовлетворен ли он их состоянием);
• стороны подтверждают свою дееспособность (договор подписывается в здравом уме и твердой памяти). Далее идут подписи продавца и покупателя.

Документ подготавливается в трех экземплярах. Экземпляры не отличаются друг от друга и обладают равной юридической силой.

При необходимости в соглашении перечисляются действующие правовые акты, регулирующие сделки этого типа (в частности, статья 161, 454, 556 ГК РФ). Каждый из участников договора купли-продажи сохраняет себе один экземпляр документа.

Последняя копия соглашения подается в Росреестр при оформлении прав собственности на нового владельца.

Список документов

При оформлении сделки договор купли-продажи доли земельного участка и дома не является единственным требуемым документом. В частности, потребуются паспорта продавца и покупателя, акт приема-передачи и другая дополнительная документация. Для нотариального заверения и государственной регистрации договора продавец обязуется подготовить:

• действующий паспорт или иное удостоверение личности;
• кадастровый паспорт на участок или заменяющий его документ (в дополнение дается справка о том, что границы участка находятся в установленных уполномоченным кадастровым инженером). При наличии дома и хозяйственных построек требуется кадастровый паспорт на каждое строение;
• выписка из ЕГРН в качестве подтверждения регистрации участка и дома (рекомендуется получить ее за 2-3 месяца до составления соглашения, но не ранее);
• документ, подтверждающий право собственности (договор основания): договор купли-продажи доли участка (или общей долевой собственности), договор обмена, дарения или приватизации, завещание (или справка о получении наследства);
• справка из ЕГРН, подтверждающая: продаваемая недвижимость не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора. Данный документ содержит информацию о кадастровой стоимости участка, его площади и реквизиты владельца (или владельцев).

Если продавец состоит в браке, и брак был заключен до получения продаваемой недвижимости, то необходимо письменное согласие супруга. Доля в земельном участке и доме считается совместно нажитой собственностью, ее невозможно продать без одобрения мужа или жены.

Со стороны покупателя требуется паспорт и согласие супруга на покупку объекта договора. При наличии сомнений в платежеспособности покупателя потребуется выписка с банковского счета. В ряде случаев одна или обе стороны требуют справки от психиатра и нарколога.

Порядок регистрации документа

После выполнения условий договора заполняется и подписывается акт приема-передачи доли земельного участка и дома. С этого момента соглашение считается исполненным. Теперь надо пройти перерегистрацию.

Для прохождения данной процедуры покупатель и продавец обращаются в региональный филиал Росреестра.

В дополнение к уже собранным документам потребуются паспорта участников сделки и по три оформленные и подписанные копии договора купли продажи и акта приема-передачи.

В Росреестре выдается бланк заявления на регистрацию недвижимости. Заполненное заявление вместе с перечисленными документами сдается для регистрации имущества.

При этом необходимо оплатить государственную пошлину (ее размер равен 350 или 2000 рублей, в зависимости от участка). Оформление займет 7 рабочих (не календарных) дней.

По истечении указанного срока покупатель приходит и получает выписку из ЕГРН с прилагающейся документацией. С этого момента он считается полноправным владельцем приобретенной недвижимости.

Существуют дополнительные способы регистрации документов:

• При необходимости оформление происходит не в Росреестре, а через МФЦ. Процедура ничем не отличается, но занимает 9 рабочих дней.
• Документацию можно переслать по почте заказным письмом. В пакет добавляется опись вложения с перечислением содержащихся в нем документов и уведомлением о вручении. Уведомление распечатывается на специально подготовленном бланке с указанием адреса и реквизитов отправителя и адресата. Недостаток этого метода — риск потери документов в процессе пересылки.
• Государственная регистрация в форме электронных документов. Проводится через официальный сайт Росреестра.

Особенности продажи доли земли при наличии других собственников

Продажа доли земельного участка с домом обладает своими особенностями. Главное отличие от других сделок купли-продажи — необходимость заблаговременного уведомления совладельцев о готовящейся сделке.

Продавец в письменной форме извещает остальных собственников земли о намерении продать свою долю в общем недвижимом имуществе. По закону, с момента получения уведомления у них есть месяц на то, чтобы выкупить долю продавца.

Рекомендуется не забывать об этом правиле. Договор купли-продажи доли земли, заключенный без ведома других собственников, может быть признан недействительным.

Можно ли аннулировать сделку?

Каждая из сторон соглашения может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Сделать это можно при наличии веских оснований для расторжения. Например, покупатель отказывается выплачивать требуемую сумму, или владелец скрыл наличие серьезных недостатков у приобретаемого имущества (дом находится в аварийном состоянии, участок расположен в оползневой зоне и т. п.).

При этом рекомендуется внимательно прочитывать соглашение перед подписанием. Уже подписанный договор сложно оспорить даже при наличии в нем пунктов, несправедливых по отношению к одной из сторон. Суд может вынести решение в пользу истца только при наличии в договоре серьезных нарушений действующих законов.

Отдельно стоит поговорить о правах других собственников продаваемого имущества. Несогласие других владельцев со сделкой по продаже доли земельного участка не всегда является веским основанием для расторжения договора.

Если собственники были вовремя извещены о намерении их совладельца продать принадлежащую ему долю, и не смогли (не захотели) ее выкупать, то через месяц после письменного извещения он волен делать с нею все, что пожелает (в пределах действующего законодательства).

Ситуация меняется, если другие совладельцы имущества не были вовремя извещены о готовящейся сделке. В этом случае они имеют право оспорить договор купли-продажи доли земельного участка с домом.

По закону (250 статья ГК РФ, пункт 3) любой совладелец может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Сделать это можно в течение трех месяцев с момента совершения сделки.

При этом совладелец обязан будет выплатить указанную в договоре сумму.

Договор купли-продажи земельного участка 2017-2018 (образец)

Образец договора купли-продажи земельного участка.doc

Типовой договор купли-продажи земельного участка 2017-2018: существенные условия

1. Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)).

   Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования. Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).

   Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

2. Цена договора (ст.

   555 ГК РФ), без указания которой договор купли-продажи земли (образец его есть на нашем сайте) нельзя признать заключенным. Цена указывается в тексте цифрами и прописью. Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.

3. Наименование и реквизиты сторон. В преамбуле бланка договора купли-продажи земельного участкавсе данные прописываются полностью, без сокращений.

Требования к форме и содержанию договора купли-продажи на землю

1. Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст.

   550 ГК РФ) Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.

   2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).

2. Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
3. Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.

4. Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).

5. Структура типового договора купли-продажи земельного участкадолжна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.

6. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия:
   • установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
   • условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
   • ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица.

Договор купли-продажи доли земельного участка (образец)

Договор купли-продажи доли земельного участка по структуре и требованиям к оформлению похож на обычный договор купли-продажи земельного участка (скачать типовой бланк можно ниже). В данном случае в качестве объекта соглашения устанавливается доля в праве общей долевой собственности на недвижимость.

К стандартным реквизитам участка в описании добавляется величина передаваемой доли в праве и указываются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание и представить его материалы для постановки участка на кадастровый учет одновременно со сдачей договора на регистрацию.

Источник: https://5897987.ru/dogovora/kak-pravilno-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-doli-zemelnogo-uchastka-i-chto-stoit-uchest.html

Договор купли-продажи доли земельного участка: образец, регистрация

Договор купли продажи доли земельного участка представляет собой волеизъявление участников сделки, выраженное в письменной форме, согласно которой одна из сторон отчуждает, а другая принимает в собственность часть земли на предварительно оговоренных условиях. Важным аспектом сделки называют допущение возможности проведения правовых действий только в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного в Росреестре.

Оформление договора купли продажи и алгоритм действий при отчуждении земельной доли регламентируются нормами действующего законодательства. Неполное содержание договора лишает документ юридической силы. Для исключения ошибок при отчуждении земли рекомендуется заранее ознакомиться с принципами составления договора купли продажи.

Общие правила приобретения доли

Для узаконивания сделки при отчуждении одной из сторон и приобретении другой доли земельного участка требуется соблюдение ряда условий, регламентируемых нормативно-правовыми актами:

• Согласно действующим нормам законодательства, лицо, обладающее правом собственности на долю земельного участка, может распоряжаться им согласно своему усмотрению. Однако есть некоторые нюансы, приведенные ниже, которые ограничивают права собственника.
• В первую очередь требуется выделить реализуемую долю в натуре. Для этого необходимо произвести межевание, пройти процедуру постановки доли на учет. Согласно нормам ЗК РФ, реализуемый участок должен быть наделен рядом параметров, позволяющих идентифицировать его. Кроме того, продажа земельного участка возможна только в том случае, если его размер соответствует градостроительным нормам. Для уточнения информации относительно таковых рекомендуется обратиться в отделение местного муниципалитета.
• Остальные собственники земельного участка наделяются правом преимущественного выкупа. То есть, при реализации доли они могут выкупить ее или отказаться от предоставленного права. Однако права продавца в этом случае ограничены. Для выставления участка на продажу ему необходимо в письменной форме уведомить остальных собственников относительно начала процедуры реализации. И только при получении письменного согласия всех собственников на продажу выставление участка на торги называют возможным.

Для проведения процедуры реализации земельной доли земельного участка собственнику требуется учитывать приведенные выше правила. Их несоблюдение может стать причиной получения отказа при проведении процедуры регистрации участка.

Как составить договор

После урегулирование продавцом земельного участка всех нюансов, которые могут препятствовать проведению сделки, требуется приступить к составлению договора купли продажи. Документ оформляется согласно требованиям, установленным действующим Законодательством. Договор должен содержать следующие пункты:

• Преамбула. Приведенный пункт включает информацию о месте и дате заключения договора. Также в него требуется включить паспортные данные сторон, принимающих участие в сделке, то есть, продавца и покупателя.
• Предмет сделки. В этот пункт требуется включить все данные о реализуемом участке. Требуется указание информации об ограничениях либо обременениях земли, если таковые имеются.
• Стоимость. Приведенную информацию отразить цифрами и прописью.
• Порядок проведения между сторонами расчета. Требуется указание способов расчета и даты передачи денежных средств. Важно знать, что урегулировать этот вопрос стороны могут самостоятельно, к примеру, отсрочив выплаты на некоторое время. При необходимости допустимо указать расчетный банковские счета продавца и покупателя, посредством которых будут переведены денежные средства. Если денежные средства уже переданы посредством наличного расчета, требуется предоставление расписки продавца о факте их получения.
• Обязанности и права. Продавец и покупатель вправе включить в указанный пункт обговоренные ранее права и обязанности. Однако недопустимым является внесение определенных нюансов. Так, лицо, реализующее землю, не вправе ограничить права покупателя на спектр сделок, которые возможно будут проведены в последующем, то есть, после регистрации сделки. Продавец не может претендовать на возможность обратного выкупа земли в одностороннем, то есть, не оговоренном заранее порядке.
• Порядок процедуры передачи реализуемой недвижимости. Допустимой называют возможность вынесения данного пункта за рамки договора купли продажи. В этом случае формируется отдельный документ, именуемый передаточным актом. Если пункт сохраняется в договоре сделки, сторонам требуется включить в него информацию относительно текущего состояния земли, а также оговорить способ передачи недвижимого объекта.
• Завершающим пунктом называют проставление сторонами личных подписей, а также указание данных.

Составить договор купли продажи может как продавец, так и покупатель. Однако перед проведением сделки и передачей документов для регистрации сторонам требуется обязательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре.

Образец и бланк

Бланк договора купли-продажи земельной доли.doc
Образец договора купли-продажи земельной доли.doc

Предварительный

Важно знать, что внесение правок, изменений невозможно при составлении основного договора. Именно поэтому лицам, не имеющим опыта по проведению сделок с имуществом недвижимого характера, рекомендуется составить на первоначальном этапе предварительный договор.

В рамках предварительного договора стороны вправе указать информацию относительного возможности внесения аванса за приобретаемый участок, а также способы и возможность возврата указанных средств, если сделка была расторгнута. Однако если внесенные предварительно средства выступают в качестве задатка, ситуация носит иной характер:

• Если ответственность по срыву сделки лежит на покупателе, то есть, произошла по его вине, продавец наделяется правом распорядиться задатком на свое усмотрение.
• Если же ответственность лежит на продавце, последний обязан не только вернуть денежные средства покупателю, но также компенсировать срыв сделки. Как правило, размер компенсации равен размеру задатка, однако стороны вправе оговорить иную, большую или меньшую сумму в рамках предварительного договора.

В остальном предварительный договор соответствует основному.

Основной

Основной договор называют своеобразным чистовым вариантом. В отличие от предварительного документа, оформление основного называют обязательным.

Составление документа производится нотариусом или сторонами сделки самостоятельно, однако требуется нотариальное его заверение. Указанное требование обусловлено тем, что реализуемая собственность имеет долевой характер.

Документ наделяется юридической силой до момента регистрации, но только после подписания его сторонами.

Необходимые документы

Для проведения сделки по реализации и приобретению недвижимости сторонам потребуется подготовить следующий пакет:

• Договор купли продажи. Для процедуры требуется предоставить количество экземпляров, равных количеству сторон, принимающих участие в сделке. Также один образец остается в Росреестре.
• Передаточный акт. Если информация о состоянии земли и способах ее передачи не была включена в положения договора, сторонам требуется также предоставить для проведения регистрационной процедуры передаточный акт.
• Оригиналы, а также ксерокопии документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя.
• Кадастровый паспорт реализуемого объекта.
• План, составленный после проведения межевания.
• Документ, подтверждающий отсутствие обременений или ограничений по продаже реализуемой доли.
• Выписка из ЕГРН, содержащая информативную характеристику, отражающую состояние и собственников недвижимого объекта.
• Документ, согласно которому проведена оплата госпошлины.
• Письменные заявления сторон, являющихся долевыми собственниками земли, в которых указан отказ от приобретения реализуемой доли.
• Если реализуемый объект в общем праве собственности супружеской пары, требуется согласие второй стороны, заверенное нотариально. Отсутствие документа называют причиной отказа проведения регистрационных действий.

Если одна из сторон не может принять участие в сделке согласно объективным причинам, в качестве официального представителя может выступить лицо, действующее согласно нотариально заверенной доверенности.

Процедура регистрации

Процедура регистрации отчуждаемой собственности производится Росреестром. Для ее проведения сторонам требуется обратиться в государственный орган, расположенный согласно месту нахождения участка. Также сторонам предоставляется возможность обращения в многофункциональный центр, однако в этом случае время сделки может увеличиться.

После сдачи сторонами требуемого пакета документов сотрудником принимающего государственного органа выдается справка с указанием даты, когда покупателю и продавцу необходимо повторно явиться для получения зарегистрированных договоров и документов, подтверждающих права передачи собственности на отчуждаемый объект. Сделка считается осуществленной после получения сторонами приведенной выше документации.

Стоимость и сроки

Для регистрации сделки купли продажи требуется обратиться в отделение Росреестра, расположенное согласно месту нахождения земельного участка. Также можно подать документы через многофункциональный центр.

В этом случае процедура может занять большее количество времени, так как МФЦ выступают в качестве посредника между конечной организацией и заявителем. Срок проведения регистрации составляет 10 дней.

Согласно нормам действующего законодательства, в стоимость услуг нотариуса включается также государственная пошлина, размер которой составляет 0,5% от общей суммы проводимой сделки. Для определения размера пошлины требуется учесть кадастровую стоимость земли.

При обращении в Росреест также необходимо оплатить пошлину. Размер ее при продаже и приобретении садовых земельных участков, земель сельхоз назначения, личного подсобного хозяйства составляет 350 рублей. Для участков, отнесенных к иным категориям, применяется иная сумма – 2 000 рублей.

Налогообложение

Согласно нормам действующего законодательства, на каждого продавца, независимо от характера реализуемого им недвижимого имущества, накладывается обязанность по уплате налога.

Размер суммы выплат различается в зависимости от того, в течение какого времени собственник владел отчуждаемым имуществом, а также стоимости недвижимости.

Применяются следующие правила при расчете суммы налога:

• Если собственник владел участком на протяжении трех лет, обязанность по уплате налогов снимается. Также правило распространяется на доли, приобретенные по договору дарения.
• Если в силу обстоятельств собственник не может владеть землей менее, чем в течение пяти лет, требования об уплате налогов также отсутствуют.

Если земельная доля находилась в собственности владельца на протяжении большего, нежели срок льготного налогового периода, времени, продавцу потребуется оплатить 13% от общей стоимости доли.

Можно ли и как расторгнуть договор

Равно как и любая другая, сделка, согласно которой осуществляется процедура купли – продажи земельного участка, может быть аннулирована.

Оптимальный вариант — предварительное устное соглашение между сторонами о взаимном возврате денежных средств, затраченных на приобретение земли и, соответственно, прав собственности на владение участком.

В такой ситуации составляется и подписывается сторонами мировое соглашение.

Однако при отсутствии между сторонами предварительного соглашения расторжение договора возможно только при наличии объективных причин, регламентированных действующим законодательством:

• Нарушение условий, прописанных в пунктах действующего договора, на основе которого проведена процедура сделки.
• Изменены обстоятельства, ввиду которых одна из сторон лишилась выгоды после проведения процедуры сделки.
• Выявление факта мошенничества со стороны продавца либо покупателя.

При наличии приведенных выше аспектов процедура расторжения договора купли продажи земельного участка осуществляется путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Решение выносится на основании документальных свидетельств и устных показаний сторон. После вступления решения в законную силу денежные средства, затраченные покупателем на приобретение участка, возвращаются продавцом. Сделка автоматически утрачивает юридическую силу, в связи с чем права собственности на земельную долю возвращаются продавцу.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/zemelnoj-doli.html