Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанности

Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанности

  • Но для того чтобы земля не пустовала, не висела на балансе лишними расходами (землю необходимо содержать, а в некоторых случаях и вести хоть какую-то деятельность, платить за нее налог, поддерживать в должном состоянии здания и многое другое), собственник имеет возможность и полное право сдать ее и получать с нее доход — ренту.
  • Для того чтобы процесс сдачи земельного участка в аренду не превратился в кошмар для обеих сторон сделки, следует очень четко понимать, какие права и обязанности вытекают из заключения данной сделки, что может и что не может делать на земле арендатор, как на процесс деятельности арендатора может влиять собственник участка — арендодатель.
  • Сегодня под сделку аренды попадаю все типы земель, кроме тех, что классифицируются как «изъятые из оборота».

На что имеет право арендатор земельного участка?

Права арендатора земельного надела напрямую вытекают из двух документов:

  • договора аренды,
  • свидетельства о собственности на земельный участок и его кадастрового паспорта

Арендатор может использовать землю только по ее целевому назначению, прописанному в документах на собственность и кадастровом паспорте. Дополнительно ограничения деятельности арендатора могут быть прописаны в тексте договора аренды.

Третьим документом, регламентирующим действия арендатора на участке, является Земельный кодекс РФ. Статьи кодекса определяют общие положения — в каком виде участок должен находиться, как следует использовать земли, а также ограничения, обеспечивающие безопасность проводимой на земельном участке деятельности.

Гражданский кодекс РФ дает четкое определение, кто может выступать в роли арендатора. По закону арендатором может быть вообще любое физическое лицо, в том числе иностранный подданный, лица без гражданства, а также любые юридические лица, в том числе иностранные.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как взять землю в аренду у администрации.

Основные права арендатора

  1. Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанности Право на ведение на участке хозяйственной деятельности, не нарушающей законы РФ.
  2. Право на использование для собственных нужд полезные ископаемые, расположенные на участке, подземные и другие источники пресной воды.
  3. По согласованию вести различные работы по мелиорации, осушению, обводнению территории.
  4. Право на сдачу всего участка или его части в субаренду третьему лицу.
  5. Право аренды земельного участка является активом и может выступать для залога или для паевых взносов.
  6. Изменение собственника участка не может быть основанием для прекращения ранее заключенного договора аренды.
  7. Арендатор по собственной воле может передать право аренды третьему лицу.
  8. В случае смерти арендатора происходит наследование прав и обязанностей по заключенному договору. Арендодатель не имеет права отказать наследнику в продолжении действия договора, если только арендодатель не сумеет доказать тот факт, что заключение договора аренды было обусловлено исключительно личными качествами арендатора.
  9. Если арендодателем земельного участка является муниципальные и государственные органы, тогда в случае выставления его на продажу арендатор имеет преимущественное право выкупа данного участка. Исключение составляет только случай, если на указанном участке земли расположены строения с другим собственником. Того преимущественное право выкупа приобретается ими.
  10. Досрочное расторжение договора аренды может наступить в том случае, если арендодатель скрыл реальные недостатки участка, которые препятствуют заявленной (оговоренной) в договоре деятельности арендатора. В этой статье вы можете подробнее прочитать о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
  11. По завершению срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Как должен быть заключен договор аренды?

Именно в договоре аренды должны быть прописаны все ограничения прав арендатора со стороны арендодателя.

Прежде, чем подписывать документ, нужно четко определиться, какие права арендатор имеет по закону.

  1. Договор заключается только на основании документов на землю.
    Обязательно в договоре прописывается местоположение участка, его целевое назначение, кадастровый номер. Для участка должны быть указаны границы, предварительно согласованные со всеми соседями для того, чтобы не возникло территориальных споров. Без перечисленных данных договор считается недействительным.
  2. Договор аренды земельного участка обычно является срочным, то есть заключается сторонами на определенный срок, указываемый в тексте документа. В исключительных случаях возможно заключение бессрочного договора, прекращение которого наступает после заранее оглашенного заявления одной из сторон. В таком случае в договоре прописываются условия, при соблюдении которых договор аренды земельного участка положено считать закрытым.

Важно! Только для земель сельхозназначения определяется максимальный срок аренды участка, который составляет 49 лет.

  1. право отдавать арендуемый участок в субаренду должно быть прописано в договоре.
    Да, арендатор имеет право отдать весь надел или его часть в субаренду третьему лицу и при этом согласие собственника земли не требуется, достаточно его просто письменно известить о том, что земля будет сдана в субаренду. В извещении необходимо указать список лиц — субарендаторов, потому как с моменты вступления в силу договора о субаренде, именно эти лица будут нести ответственность перед собственником земли.
    Закон ограничивает действие договора субаренды сроком действия основного договора аренды. Если основной договор аренды по каким-либо причинам оказывается разорванным, автоматически разрываются и все действующие на тот момент договора субаренд.

    Этот момент принципиально важен в практике. Прежде чем подписывать договор аренды, стоит уточнить, не является новый договор — сделкой по субаренде. Сроки, указанные в таком договоре, решающего значения не имеют и полностью подчинены всем срокам действия основного договора.

  2. Тут вы можете посмотреть образец договора субаренды нежилого помещения.
  3. В договоре аренды должна быть указана арендная плата за участок и сроки ее выплаты. Платежи не обязательно должны проходить ежемесячно, допустимы периоды оплаты раз в квартал или раз в три месяца.
  4. Договор аренды земельного участка обязательно должен быть зарегистрирован в государственных органах.

Нарушение прав арендатора

Нарушение прав арендатора ведет к расторжению договора аренды земельного участка по заявлению арендатора. В российской практике чаще всего нарушается право стороны на предоставление актуальной информации о состоянии земель.

  1. Арендатор и арендодатель земельного участка: права и обязанностиАрендатор должен понимать, что регистрация договора в государственных органах — в его интересах.
  2. Безусловно, некоторые арендодатели в условиях суровой российской действительности предпочитают не указывать в договорах реальную плату за аренду земли.
  3. Но это тоже является нарушением прав арендатора, ведь в случае чего, неустойка будет рассчитываться, в том числе, и из указанной суммы платежей.
  4. Закон запрещает расторгать договор аренды сельскохозяйственных земель в период сбора урожая.
  5. Это следует помнить не только арендодателю, но и арендатору, для того, что суметь защитить себя тогда, когда дело уже дало результат и осталось его только быстро собрать и реализовать.
  6. Еще одним пунктом, который довольно часто нарушают арендодатели — вопрос досрочного расторжения договора, заключенного сроком более чем на 5 лет.

Суть в том, что решение по расторжению такого договора в одностороннем порядке обязательно должно рассматриваться судом. А суды берутся удовлетворить требование только в случае очень серьезных нарушений со стороны арендатора.

Так что если арендатор не должен собственнику за весь период аренды, не устроил экологической катастрофы, не разместил на участке кладбище химических или радиоактивных отходов, суд, скорее всего , не даст права одностороннего расторжения договора сроком более 5-ти лет.

Ограничения прав арендатора

Ограничение прав арендатора возможно только по договору, и только в том случае, если пункты договора не противоречат коренным образом постановлениям Земельного Кодекса и Гражданского кодекса.

В частности по законам РФ арендатор не имеет права:

  • подарить арендуемый участок,
  • продать его,
  • передать по наследству,
  • вести на земле деятельность, не предусмотренную в целевом назначении земель (сервитуте).

Обязанности арендатора земельного участка

Помимо прав у арендатора всегда есть обязанности, возникающие, опять-таки из текста договора и согласно российским законам.

  1. Обязанностью арендатора является своевременное внесение всех платежей по договору аренды.
  2. Земли должны использоваться только по назначению, указанному в документах на собственность или оговоренному в договоре.
  3. Арендатор обязан поддерживать состояние вверенных ему земель в надлежащем состоянии, как того требуют законы РФ. В частности, не захламлять участок, не устраивать на нем несанкционированных свалок, не отравлять земли и воды химическими или радиоактивными отходами.
  4. Обязан вернуть арендуемый участок в указанные договором сроки и в состоянии, которое определяется договором и законодательством.
  1. Арендодатель имеет право получать арендную плату за сдаваемый участок или ее эквивалент в виде товаров и услуг.
  2. Арендодатель вправе потребовать неустойку за нарушение сроков возврата участка после аренды,
  3. Также арендодатель имеет право на возмещение ущерба, нанесенного его земле, если арендатор вернул участок не в том виде, в каком это было указано в договоре аренды.
  4. За арендодателем остаются все права на распоряжение участком в период аренды.
  5. Право расторжения договора со стороны арендодателя может быть реализовано только в трех случаях:
  • арендатор серьезно ухудшает качество арендуемого участка (использует земли не по назначению, указанному в договоре и документах, снижает плодородность верхнего слоя, серьезно ухудшает экологическую обстановку),
  • несколько раз нарушал основные пункты договора аренды,
  • более двух раз подряд не выплатил арендную плату.
    Дополнительно законом предусмотрено прекращение действия договора аренды в случае, если земли изымаются для государственных нужд или реквизируются.

Арендодатель, в первую очередь, обязан известить арендатора о всех возможных «дефектах» земли, которая участвует в сделке.

Незнание недостатков своей собственности в данном случае от ответственности не освобождает. Отсутствие данной информации может стать поводом к расторжению сделки и выплате неустоек.

В заключении хотелось бы заметить, что грамотное полноценное заключение договора аренды земельного участка любого назначения лучше всего поручить профессиональному юристу.

Однако, если такой возможно нет, то паниковать тоже рано — стандартный шаблон заключения договора аренды не изобилует подводными камнями, но приложение к договору с описанием тех земель, которые планируется брать в аренду составить стоит.

Источник: https://moidom911.ru/arenda/arendator-i-arendodatel-zemelnogo-uchastka-prava.html

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Читайте также:  Как оформить дарственную на квартиру: где это сделать и сколько это стоит?

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка.

Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

  • Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
  • В частности, недопустимо без согласия собственника:
  • Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
  • В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:
  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/arenda-zu/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya.html

Аренда земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Землеустройство » Аренда земельного участка

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда.

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов владения земельными участками признается аренда. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.

Непосредственная регламентация данного вопроса осуществляется как ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ.

Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.

Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

  • гражданам;
  • юридическим лицам;
  • иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

  • Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
  • Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
  • Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
  • Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

В подобных случаях любой договор будет признан незаключенным.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению. Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка. Современное законодательство также регламентирует подобную сделку между владельцами собственности и гражданами в случаях, если предоставление земли происходит для:

  • ведения на ней личного подсобного хозяйства;
  • ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
  • сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
  • размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.

Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.

Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.

После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности.

Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет.

Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.

Аренда земельного участка под строительство. Порядок предоставления земельного участка в аренду

Если предоставление участка из муниципальной или государственной собственности происходит с целью проведения строительных работ жилого или же коммерческого здания, то порядок и условия договора аренды земельного участка немного изменяются.

Чтобы земля была получена физическими или юридическими лицами под застройку, им придется участвовать в процедуре торгов муниципальной собственностью, которые устраивают органы местного самоуправления.

Во время торгов заявители должны побороться друг с другом, после чего заплатить стоимость земельного участка.

 При этом расчет стартовой стоимости муниципальной земли осуществляется во время проведения независимой оценки.

До проведения торгов муниципалитет публикует, когда и во сколько будет проведен аукцион. За месяц до начала торгов, о чем гласит законодательный порядок, должна быть представлена актуальная информация о лотах, которые выставлены на аукцион и их первоначальной стоимости.

Далее участники торгов проходят процедуру регистрации в установленный срок, после чего вносят задаток. Во время торгов стоимость муниципальной земли возрастает за счет повышения цены самими участниками. Аукцион считается закрытым, когда определяется один победитель, предоставивший наивысшую цену.

После этого у победителя торгов возникает право на заключение договора аренды земельного участка. Далее следует оплата стоимости, которую зафиксировал аукцион. Если срок аренды найма земли превышает 12 месяцев (долгосрочная аренда), то проводится процедура регистрации.

Если на аукцион не поступили документы от второго и последующих заявителей, то договор аренды заключается с единственным участником торгов по начальной стоимости, что предусматривает законодательный порядок.

Аренда земельных участков без проведения торгов

Аукцион на предоставление муниципальной собственности без торгов может осуществлять в том случае, если заявление и документы будут направлены в муниципалитет предпринимателем.

Для этого между юридическим лицом (представителем от предприятия) и муниципалитетом заключается дополнительное соглашение, которое подразумевает размещение на выбранной территории определенных объектов строительства.

Иными словами, государство имеет право не проводить аукцион по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, если аренда предполагает дополнительное развитие территории.

Аукцион не предусмотрен и в том случае, если на территорию участка, находящегося в муниципальной собственности, претендуют льготные категории граждан: ветераны ВОВ, служащие российской армии, а также семьи, признанные малоимущими или многодетными.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду

Заявление, написанное гражданами, на аренду участка, находящегося в госсобственности, направляется в уполномоченный орган.

Если срок найма более 12 месяцев, то предусмотрена долгосрочная аренда. Заявление должно содержать в себе стандартную информацию о заявителе, площади участка, находящегося в госсобственности.

Кроме того, заявление предусматривает указание конечной цели и срока аренды.

В том случае, если заявление на аренду участка, находящегося в собственности у государства, подается от предприятия, то должно быть указано юридическое название компании и дополнительные контактные данные. В целом, заявление может быть заполнено по образцу, оформление которого регламентируется законом.

Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность

На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.

Читайте также:  Возврат и обмен товара ненадлежащего качества: порядок действий

Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.

После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.

Заключение договора аренды земельного участка и право на заключение договора аренды земельного участка

Оформление договора аренды регламентируется ЗК и ГК РФ. Право осуществлять подобные сделки имеют все без исключения граждане, в том числе и иностранные резиденты.

При этом оформление договора идет согласно принятому порядку, учитывая стоимость участка и срок предполагаемого пользования. В государственный орган, который подписывает соглашение, должны быть направлены все необходимые документы, прописанные в нормативно-правовых актах РФ. Только в этом случае возможна регистрация правоотношений по поводу аренды земельного участка.

Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка

Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.

Иными словами, после того как прошла процедура проведения перехода прав собственности, о чем свидетельствуют документы из Росреестра, необходимость аренды у бывшего собственника земли отпадает. В этом случае и происходит замена арендатора.

Цессия (то есть замена арендатора) в теории довольно простая процедура, но на практике регистрация проведения изменений может вызвать трудности даже у подкованных юридически граждан. Поэтому в таких ситуациях рекомендуется обращаться за помощью к адвокатам.

Передача прав по арендному договору требует соблюдения законодательного порядка, в том числе переоформление сделки. В частности, новый арендатор должен уведомить собственника имущества и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду или продление договора цессии.

Регистрация договора аренды земельного участка. Документы для регистрации договора аренды земельного участка, госпошлина за регистрацию договора и срок его регистрации

Чтобы прошло признание регистрации арендного договора на земельный участок, заявитель должен представить следующие документы в уполномоченный орган:первичный договор аренды, если начинает фигурировать определение субаренды.

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок.
  • соглашение с собственником земли о заключении договора аренды.
  • кадастровый план участка.
  • квитанция о том, что уплачена госпошлина (подлинник).
  • учредительные документы компании (при сделке с юридическим лицом)
  • доверенность на лицо, которое выступает представителем от имени заявителя.

Госпошлина на регистрацию сделки каждый год меняется, правда в 2016 году сумма не увеличилась. Госпошлина для граждан составляет 2000 рублей. Госпошлина за государственную регистрацию для организаций равняется 22 000 рублей.

Может меняться госпошлина и с учетом количества собственников, с учетом осуществляется ли переуступка прав, цессия и т.д. Госпошлина рассчитывается до регистрации договора аренды.

Сроки регистрации договора аренды составляют не более 18 календарных дней со дня принятия уполномоченным органом документов.

Недействительность договора аренды земельного участка

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Согласно российскому законодательству признание договора недействительным происходит в том случае, если:

  • была нарушена процедура оформления документации;
  • выявляются нарушения в условиях и порядке проведения аукциона и торгов;
  • участникам торгов была предоставлена неполная или искаженная информация о земельном участке, в том числе неправильно произведен расчет ее стоимости;
  • нецелевое использование участка;
  • муниципалитеты предоставили в аренду земли, относящиеся к федеральной собственности;
  • договор аренды заключен на земельный участок, находящийся под охраной государства (заповедники, заказники и др.);
  • условия аренды земель лесных фондов, которые подразумевают расчет стоимости сделки, противоречат российскому законодательству.

Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.

Признание договора аренды земельного участка незаключенным

Признание арендного договора незаключенным является не менее актуальной проблемой юридической практики. Дискуссии по поводу того, какой договор считать незаключенным, а какой недействительным ведутся среди научного сообщества постоянно. Это связано с тем, что само законодательство не определяет четкие рамки того, какой договор является незаключенным.

Главные основания, когда договор аренды может быть признан судом незаключенным:

  • неактуальная или неполная информация об объекте аренды ведет к признанию договора незаключенным.
  • если произведен неправильный расчет арендной платы из-за неверного разграничения территорий.
  • если выяснится факт о том, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет.
  • если договор аренды предполагает использование земли более чем на 12 месяцев, но при этом процедура регистрации не прошла.

Таким образом, в судебной практике существуют прецеденты, когда договор аренды был признан недействительным. Поэтому при заключении сделок следует особенно тщательно изучать все условия договора.

Размер арендной платы. Окончание срока аренды земельного участка

Расчет (определение) арендной платы за земельный участок, если он был приобретен на торгах, устанавливается протоколом о результатах проведения аукциона. Кроме того, размер стоимости аренды земли может быть изменен, что не противоречит законодательству РФ. При этом расчет аренды идет в большинстве случаев в сторону увеличения.

Расчет (определение) арендной платы и ее размер за сделку с государственной собственностью регламентируется:

  • постановлениями Правительства РФ.
  • законами и указами федеральных органов власти и органов местного самоуправления.

После того как срок аренды закончится, заявитель может заключить соглашение о его продлении. Для этого необходимо обратиться к собственнику участка и перезаключить договор, если иное не предусмотрено его условиями. В ином случае происходит расторжение договора аренды земельного участка.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/arenda-zemelnogo-uchastka.html

Право аренды земельного участка

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.

  • Статья 22 «Аренда земельных участков»;
  • Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;
  • Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;
  • Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
  • Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;
  • иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;
  • размер арендной платы определяется договором аренды;
  • арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
  • арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;
  • при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;
  • передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);
  • в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;
  • изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;
  • размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
    • земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;
    • земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;
    • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
    • земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;
  • граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

    • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
    • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;
  • гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:

    • заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
    • исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
    • ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;
    • на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
  • размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;
  • в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;
  • порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
    • Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
    • органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
    • органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;
  • размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

    • с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
    • с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
    • с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.
  • заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2019 года);
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
    • на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;
    • на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;
    • на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
    • на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
    • на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;
    • на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.
  • аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;
  • аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;
  • аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
  • при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:
    • в период полевых сельскохозяйственных работ;
    • в иных установленных федеральными законами случаях.
Читайте также:  Снилс организации и особенности получения на иностранного работника

 В следующем материале вы познакомитесь с понятием «земельный сервитут».

Источник: https://moiprava.info/semya-i-zhilishche/zemelnoe-pravo/405-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka

Аренда земельных участков

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.

Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.

Договор аренды земли

В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст.

22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст.

65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка[1] имеет право:

– передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

– передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст.

28 Федерального закона №178-ФЗ[2] собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст.

3 Федерального закона №137-ФЗ[3] юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

2. Если организация берет в аренду землю для строительства.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст.

30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст.

30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ.

Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №808[4].

По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил).

В соответствии с п. 9 ст.

22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расходы по аренде в налоговом учете

Арендная плата

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст.

264 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Это общее правило, и, например, при аренде земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие налогоплательщику на праве собственности, вопросов с отнесением арендной платы к прочим расходам не возникает.

Если же организация берет в аренду земельный участок под застройку, то для целей налогового учета арендная плата за землю относится к прочим расходам не в полной сумме.

Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка.

Такое мнение неоднократно высказывал Минфин в письмах от 11.08.2008 №

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/126021/

Ссылка на основную публикацию