Особенности оценки земельных участков: необходимо знать каждому!

30 июля 2015

Рыночная модель экономики, к которой постепенно приобщается Россия, выдвигает особые требования к грамотному формированию права частной собственности.

Следствием этого становится так необходимая нам свобода предпринимательства – что же даст нам утолить нашу жажду обладания, полного распоряжения и использования недвижимыми объектами? И, конечно, рыночная экономика невозможна без полноправного института оценки собственности, в том числе – земельных «наделов».

В конце концов, земля – основополагающий элемент рынка недвижимости. Каковы особенности кадастровой оценки земли и  земельных участков? Разбираемся в нашем материале.

Земля как она есть

Земля – это уникальный инструмент производства, и ее особенности в значительной мере влияют на оценку недвижимости.

Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает территориальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна.

Также земля при грамотном использовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.

Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» синонимами все-таки назвать сложно.

К таким изменениям относят внешние факторы: улицы, бордюры, дренажные и инженерные системы, и внутренние: планировка, коммуникации связи, уложенный асфальт и так далее.

Особенности рыночной оценки стоимости земли: базовые понятия

Ошибочно считать, что оценочная деятельность «работает» исключительно с «дикими» и пустующими участками. Чаще всего это все-таки земельный «надел» и сооружения на нем.

Однако есть особенности рыночной оценки земли, требующие анализа территории без учета «оптимизирующих» составляющих.

Это, в частности, разница между налогообложением земли и строений, определение стоимости недвижимого имущества и заключение о сносе существующих улучшений.

Оценочная работа эксперта с земельным участком также требует учитывать права – аренды и собственности на землю. В первом случае мы, естественно, говорим о наличии договора аренды на землю, во втором – об использовании свободной от арендаторов земли любым образом, не противоречащем закону.

Отметим, что по закону РФ «О плате за землю» заинтересованное лицо обязано платить за использование любой части наших необъятных просторов. В рамках этого закона ведены такие термины, как:

• земельный налог, который обязаны платить все владельцы земли, кроме арендатора,
• арендная плата, обязательная для тех, кто берет землю в аренду,
• нормативнаяцена земли, которая важна для сделок по приобретению и выкупу земли.

Чаще всего в нашей стране земли не продаются, а сдаются в аренду, так что более актуальным является вопрос об оценке стоимости права аренды на землю. Стоимость прав аренды – то единственное, что может предложить возможный покупатель за право владения «наделом».

Не забудем, что потенциальный «помещик» еще и прибыль намерен получать. Зачем же нужна оценка прав аренды на землю? В первую очередь, она позволит узнать стоимость продажи этого права, а также стоимость объекта, в состав которого входит земля под аренду.

Кроме того, оценщик сможет спрогнозировать возможные убытки при прекращении договорных отношений на аренду.

Массовая оценка – оценка, направленная на воссоздание рыночной деятельности по использованию земельного участка на большой территории, для чего оценщик прибегает к приличному штату людей.

Помимо этого, ведется работа по формированию базовой методики: это позволит привести к единообразию оценку большого количества объектов собственности к нужному сроку.

Наиболее подходящая под массовую оценку сфера – это сфера налогообложения.

Для оценки единичных объектов собственности требуется немного людей, результат определяется одним лицом. Качество рыночной оценки земли проверяется с помощью сравнения с существующими продажами сходных объектов.

Хорошо, плохо, оптимально

Среди особенностей кадастровой оценки земельного участка нельзя не рассказать про работу по определению наилучшего и самого эффективного использования территории.

Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания.

Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения. Оценка свободного участка помогает определить стоимость, а оценка участка с улучшениями – вероятность сноса.

На оптимальность использования любого «надела» влияет несколько факторов. Первый — это местоположение. Нужно отметить, что это центральный фактор, от которого зависит стоимость земли.

Второй – спрос на рынке, за счет него оценщик отслеживает соотношение спроса и предложения.

Третий фактор – финансовая обоснованность: получит ли инвестор прибыль, достаточную для покрытия расходов и получения выручки.

Четвертый – физическая полезность земли и возможность создания улучшений. Пятый – производственная состоятельность и физическая воплощаемость, предполагающий соотношение расходов, качества, время разработки проекта и так далее.

И, наконец, последний фактор связан с максимальной прибыльностью, она вычисляется путем дисконтирования плановых доходов возможных альтернатив использования.

Эффективность города берет

Особняком в этой области стоят городские земли. Их стоимость зависит от размера мегаполиса и его производственно-хозяйственных возможностей, от степени развития социальной и инженерной инфраструктур, региональных природных факторов и других параметров. Не забудем и про различия в законодательстве для данной категории участков.

Различные обстоятельства по-разному воздействуют на ценность одного участка. Так, транспортная активность не приветствуется в жилом районе, но поднимает его цену с точки зрения торгового взаимодействия.

А учебные организации и ТЦ, эстетические моменты, важные для оценки территории под возведение жилых комплексов, не значимы, если говорим о земле под промышленные объекты.

Для последних ценней транспортная развязка и экономическое зонирование.

Для сравнения земельных участков оценщик обращается к ряду единиц измерения:

• стоимость 1 га, используется для значительных массивов сельскохозяйственных, промышленных или жилищных объектов,
• стоимость 1 м2, актуальна для деловых центров мегаполисов, офисов, магазинов,
• стоимость 1 фронтального метра, требуется при расчете коммерческого использования городских земель. Цена земельного «надела» пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при типовом параметре глубины участка, которая имеет меньшую часть стоимости,
• стоимость лота, к которой обращается оценщик для сопоставления типовых по форме и площади территорий с жилыми и дачными объектами. Эта единица пропорциональна зависимости площади застройки к площади участка,
• стоимость единицы плотности.

В дальнейшем работа оценщика позволяет скорректировать градостроительную деятельность, формировать предложения по типу применения земли в зависимости от ее качества, разрабатывать оптимальные экономические механизмы применения земли, повышать ее инвестиционную привлекательность.

Помимо этого нельзя не отметить, что оценщик и проектировщик-градостроитель видят ценность городских земель каждый по-своему.

Первый определяет ее по итогам кадастровой оценки, тогда как второму важна ее стоимость в процессе функционального зонирования земли как части генерального плана города.

Ориентиром для процедуры кадастровой оценки и функционального зонирования нужно выбирать комплексную градостроительную оценку рыночной стоимости.

Существует ряд методов и подходов оценки земельных участков, которые мы свели в таблицу.

Метод оценки земельных участков	Принцип применения подхода оценки земельных участков	Особенности рыночной оценки земельных участков
Нормативный метод оценки земельных участков	Предполагает выявление нормативной стоимости земли.	Передача, выкуп земли в собственность, определение совместной собственности, превышающей бесплатную норму, передача по наследству, дарение, кредит под залог, отчуждение для государственных/общественных потребностей. В работе не принимаются во внимание ставки земельного налога, а также повышающие коэффициенты и льготы. Если нужно оценить объект, включающий в себя сооружение и землю (причем на землю есть лишь права аренды), то за цену земли принимаются расходы на отвод ее под строительство.
Метод сравнения продаж	Определение конкретной стоимости земли посредством внесения процентных корректировок к ценам продаж (при отсутствии таковых – ценам спроса) схожих объектов.	Иногда применяют для оценки свободной и ориентировочно свободной территории. Объекты для работы (сравнения): права собственности, условия финансирования, условия рынка и некоторые условия продажи, расположение земли, зонирование, физические параметры, коммунальные услуги, экономические параметры. Оценщик берет несколько единиц сопоставления, оптимизируя стоимость каждой из них. Так он получает ряд значений стоимости, которые формируют ее диапазон. Лучше всего данный метод рыночной оценки земельного участка работает на устоявшемся и информационно-открытом конкурентном рынке.
Метод капитализации	Выявление цены участков как текущей стоимости потенциальной прибыли. Под ней мы понимаем арендную плату как оцениваемый земельный «надел»	Этот подход оценки земельных участков требует ведения такого понятия, как сумма ренты. Это прибыль от сдачи в аренду земли в соответствии с критериями, которые задаются рынком. В качестве постоянного источника прибыли арендная плата капитализируется в стоимость: она делится на коэффициент капитализации для территории, выявленный по итогам изучения рынка. Рабочие цифры берутся из сопоставления продаж арендованных территорий и сумм арендных плат. С помощью арендной ставки рыночная цена участка выявляется по доходному подходу с применением метода прямой капитализации. Формула для расчета такая: VL = IL : RL. VL — стоимость земельного участка IL – прибыль от владения землей RL – ставка капитализации. Ставку капитализации вычисляем так: 1. делим величину земельной ренты по схожим участкам на цену их продажи 2. увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за инвестиционный риск Напомним, что в РФ в аренду сдаются преимущественно государственные или муниципальные земли. Так что величина арендной платы вычисляется в соответствии с нормативной стоимостью территории, которая не является равной ее стоимости рыночной.
Метод распределения	Вычисление составляющей цены земельного участка в соответствии с соотношением цены земли и улучшений в имущественном комплексе	Этот метод оценки земельных участков дает самый достоверный результат для новых сооружений. Причина этого – они близки к способу оптимального и самого эффективного использования. Метод базируется на принципах вклада и постулата, что любой вид недвижимости обладает корректным соотношением между ценой земли и сооружений. Для работы оценщику нужны проверенная статистическая информация о соотношении цен на землю и всей собственности недвижимости на рынке. Этот метод рыночной оценки земельных участков не является абсолютно надежным, чаще к нему прибегают при дефиците данных о продажах земли.
Метод выделения	Используется, когда вклад улучшений в общую стоимость земли небольшой. Работает в оценке застроенных участков (лучше – загородных домов) при наличии данных о суммах сделок по схожим объектам недвижимости	В процессе проведения процедуры оценщик сначала выявляет компоненты для сопоставления, а также их схожесть с объектом оценки. После этого он вносит уточнения по ряду компонентов и определяет рыночную цену единого объекта (тут ему в помощь обобщение уточненных цен аналогов). Наконец, определяет стоимость замещения или воссоздания улучшений нашего рабочего объекта и его рыночную стоимость. Для этого оценщик обращается к формуле «рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом – (минус) стоимость замещения» либо «рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом – (минус) стоимость воссоздания улучшений участка». Пассивный рынок – самая лучшая «среда» для метода выделения, поскольку здесь нет информации о продаже незанятых территорий. Учитываем также свойства исходных данных и схему формирования необходимой суммы. Что касается стоимости земельного участка, для ее определения есть формула: Сз = С – Су. Сз – стоимость земельного участка, С – стоимость объекта, Су – стоимость улучшений.
Метод остатка	Используется для оценки застроенных и незастроенных участков, с потенциальной застройкой объекта улучшениями, которые дадут прибыль. Стоимость территории вычисляют по итогам капитализации части прибыли, связанной с землей.	Чтобы узнать стоимость участка, оценщику необходима информация о стоимости сооружений, чистый операционный доход собственности, коэффициенты капитализации за территории и сооружений. Работа проводится последовательно. Сначала выявляют чистый операционный доход всей собственности (обращаемся к рыночной ренте и планируемым операционным тратам). Далее идет вычисление чистого операционного дохода. Наконец, операционный доход капитализируется в коэффициент стоимости через норму капитализации для земли. Доход проблематично планировать при нестабильной экономической ситуации.
Метод разбивки на участки	Применяют для оценки территории, которая подходит для дробления на индивидуальные участки.	Оценщик в работе с этим подходом оценки земельных участков проходит через несколько этапов. Сначала он выявляет площади и количества индивидуальных участков, а также определяет цены освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж. Затем ему нужно узнать расходы и расписание освоения планируемого времени продаж и допустимой инвестиционной выручки. Далее для выявления чистой прибыли от продажи недвижимости оценщик производит вычет расходов на освоение и выручки из планируемой общей суммы продажи земли. И наконец, вычисляет предпочтение оптимальной ставки дисконта в зависимости от риска, определяемого периодом освоения и продажи. При этом для освоения земельного участка требуются расходы на расчистку, разбивку участков, на устройство дорог, бордюров и многое другое.

Бесспорно, что рынок недвижимости в дальнейшем станет определять направление развития всей экономики. Так что работа оценщика с каждым годом станет все более и более востребованной и актуальной.

Грамотная кадастровая оценка земельного участка позволит минимизировать инвестиционные риски при проведении сделок и риски при реализации участка, где расположены морально и физически устаревшие сооружения. В России земля как объект оценки представляет большую сложность, это в том числе обусловлено и спорной нормативно-правовой базой.

Такая ситуация влечет за собой сложность оценочной процедуры, ведь она должна учитывать одновременное использование земли как природного ресурса, среды проживания и объекта недвижимости. Ну и, конечно, не последнюю роль играют государство и муниципалитеты, являющиеся основными владельцами земельных участков в России.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/land/108-osobennosti-otsenki-zemelnyh-uchastkov-obyat-neobyatnoe

Особенности оценки земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Министерство образования и науки РФ
• Байкальский государственный университет экономики и права
• Колледж бизнеса и права
• Экономическое отделение
• Курсовая работа
• По дисциплине: Оценка недвижимости
• На тему: Особенности оценки земельных участков
• Иркутск 2012
• Оглавление
• Введение
• Глава 1. Оценка стоимости земли
• 1.1 Предмет оценки
• 1.2 Особенности земли и их влияние на оценку
• 1.3 Цели оценки земельного участка
• 1.4 Факторы, влияющие на стоимость земли
• 1.5 Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности
• 1.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
• 1.7 Повышение эффективности использования городских земель

1.8 Нормативная цена земли. Государственный земельный кадастр

1. Глава 2. Доходный подход к оценке земельного участка
2. 2.1 Метод капитализации дохода (земельной ренты)
3. 2.2 Метод остатка
4. 2.3 Метод предполагаемого использования
5. Заключение
6. Список литературы
7. Введение

Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, во многих субъектах РФ введена система дифференцированного налогообложения земли.

В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе с утверждением нового Налогового кодекса, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по ее рыночной оценке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения.

В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости.

Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почвы, тогда как для зданий — пожаро- и взрывоопасность, возможность землетрясений и т.п.

И наконец, важная функция оценки свободного участка земли — обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса.

По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость.

При этом критерий отбора рассматриваемых альтернатив — максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).

До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение.

Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него.

Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

Глава 1. Оценка стоимости земли

1.1 Предмет оценки

Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось крушением ряда «священных догматов». Один из самых устойчивых из них, о судьбе которого до сих пор ведутся яростные политические споры, — вопрос о частной собственности на землю.

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., после более чем 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. Вследствие этого в РФ ныне признаны следующие основные формы земельной собственности:

• частная (граждан и юридических лиц);
• государственная (федеральная и субъектов РФ);
• муниципальная (административных районов, городов, префектур, сельских населенных пунктов).

По Указу Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 21 октября 1993 г.

№1767 собственники земельных участков имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, передавать в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Таким образом, были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Но земля представляет собой товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой — местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. Ограниченность и невосполнимость этого природного ресурса вызывают необходимость общественного регулирования сделок с земельными участками.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков.

Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение.

Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

Предметом оценки недвижимости является пакет имущественных прав. Состав оцениваемых прав решающим образом влияет на рыночную стоимость объекта.

Особенность земли как товара состоит именно в том, что ее обращение строго регламентировано с позиций как федерального, так и местного законодательства. Кроме того, условия землевладения определяются не только гражданским и земельным правом, но также природоохранным, местным и водным законодательством, градостроительными нормами и планами перспективного развития территорий.

Пока еще земельное законодательство РФ находится в стадии реформации. Наблюдаются несогласованность в законодательстве федерального уровня и субъектов РФ, расхождения в применении единых правовых норм. В этих условиях особенно необходима грамотная юридическая экспертиза оцениваемых имущественных прав землевладельца.

На основе юридического анализа представительной совокупности сделок с земельными участками в регионе можно судить о состоянии земельного рынка, действующих на нем силах и тенденциях его развития и, что особенно важно, установить дифференциацию стоимостных характеристик тех или иных прав на землю.

1.2 Особенности земли и их влияние на оценку

• Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
• — земля не является результатом предшествующего труда;
• — пространственно ограничена;
• — незаменима другими средствами производства;
• — обладает постоянством местоположения;
• — не изнашивается при правильном использовании;
• — территориально разнокачественная;
• — характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
• — обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
• — практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

1. Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
2. — различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
3. — требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
4. — принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
5. Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.
6. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
7. 1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
8. 2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

1.3 Цели оценки земельного участка

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

Источник: https://www.yaneuch.ru/cat_51/osobennosti-ocenki-zemelnyh-uchastkov/582943.3496419.page1.html

Особенности оценки земельных участков

Особенности оценки земли непосредственно связаны со спецификой данного объекта недвижимости, который обладает некоторыми ключевыми характеристиками, отличающими его от других видов недвижимого имущества:

• Земля – важный компонент (ресурс) природной среды, который невозможно свободно воспроизводить;
• Земля может использоваться для различных целей (в качестве основного производственного средства (сельскохозяйственные, лесные земли), в качестве пространства, которое выступает основой для социально-экономического прогресса – возведения различных объектов недвижимости, построения инфраструктуры и т.д.);
• Земельный фонд оказывает влияние на экологическую безопасность и формирует среду проживания населения, поэтому целевое использование земель регулируется на законодательном уровне;
• Срок использования земли неограничен, в связи с чем к земельным участкам не применяются понятия износа и амортизации. При этом в условиях ограниченного количества стоимость земли имеет тенденцию к увеличению.

Особенности земли как объекта оценки

Отсюда и некоторые особенности оценки земельных участков, которые обусловлены следующими моментами:

• невозможностью замены аналогичными производственными средствами;
• неизменным месторасположением;
• разным качеством и специфической полезностью в зависимости от территориального положения;
• неразрывной связью с другими объектами, расположенными на участке.

Таким образом, особенности оценки стоимости земельных участков связаны с необходимостью сопоставлять возможности одновременного использования земли как экологической зоны и среды проживания, природного компонента и объекта недвижимости.

Особенности земли как объекта оценки делают процедуру оценивания достаточно сложной и трудоемкой. Для получения точной оценки, эксперты учитывают множество обстоятельств, оказывающих влияние на стоимость земли, а также применяют различные подходы и методы в комплексе.

Особенности кадастровой оценки земли

• Кадастровая оценка земли предполагает единовременное установление кадастровой стоимости земельных участков, располагающихся в пределах отдельных административно-территориальных единиц на конкретную дату.
• Особенности кадастровой оценки земли обусловлены необходимостью произведения массового оценивания, а также требованиями оценивать земельные участки, учитывая целевое назначение и возможное функциональное использование.
• Согласно действующему законодательству существует 7 категорий земель:

1. Земли запаса;
2. Земли поселений;
3. Сельскохозяйственные;
4. Земли промышленности, транспорта, энергетики, связи и другого спецназначения;
5. Особо охраняемые;
6. Водного фонда;
7. Лесного фонда.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий отличаются в зависимости от специфики каждой категории. При этом наибольшую сложность для оценивания представляют земли поселений. Подобная ситуация связана с тем, что на данных участках существует множество улучшений: инженерные сооружения и коммуникации, дорожная и транспортная система, а также прочие элементы инфраструктуры.

Особенности оценки сельскохозяйственных земель

Особенности оценки сельскохозяйственных земель связаны со спецификой использования данных участков. При этом наиболее значимыми характеристиками, влияющими на цену земельного участка, выступают: местоположение, плодородность и вероятный вариант использования.

Особенности земельных участков как объектов оценки в значительной степени зависят именно от возможного варианта использования. При этом при оценивании выбирается вариант, который способен обеспечить наибольший экономический эффект от использования.

Консалтинговая компания «Апхилл» предоставляет оценочные услуги для различных целей. Мы используем комплексный подход и современные методы оценивания, которые позволяют обеспечить максимально точное определение стоимости объекта.

Обращаясь к нам, вы можете получить экспертную оценку для различных целей:

• для нотариуса (при вступлении в наследство);
• для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка;
• для раздела имущества при разводе;
• для суда;
• для банка;
• для ситуаций, связанных с реорганизацией предприятия или внесением земельного участка в уставной капитал.

Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/osobennosti-otsenki-zemelnyih-uchastkov/

Особенности земельного участка как объекта оценки

• Земля –это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.
• Земельный участок ¾ часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
• Специфика и уникальность земли и земельных участков, а также их ценностьопределяется следующими факторами:
• Ø свободное воспроизводство земельных участков в отличие от других объектов недвижимости невозможно;
• Ø земля является ограниченным природным ресурсом;
• Ø каждый земельный участок неподвижен и является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
• Ø возможно многоцелевое использование земли: как средства производства и как пространства для социально-экономического развития человека;
• Ø в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен;
• Ø земля в экономическом обороте является важным источником поступления средств в местные бюджеты.
• На практике земельный участок неразрывно связан с расположенными на нем строениями, инженерными сетями, насаждениями и прочими элементами, которые являются его неотъемлемыми частями. В частности, к таким неотъемлемым частям земельного участка могут быть отнесены:
• Ø здания, инженерные сети и сооружения;
• Ø обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• Ø элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• Ø другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
• Перечисленные неотъемлемые части земельного участка выступают в качестве улучшений, которые позволяют его эффективно эксплуатировать.

1. Улучшения ¾ все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.
2. Улучшения земельного участка делятся на внешние и внутренние.
3. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей.
4. Внутренние улучшения ¾ здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, пешеходные дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Все правоотношения по поводу оборота земельных участков регулируются Земельным Кодексом РФ. В частности, этим кодексом установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка и наоборот(ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, закреплен единый объекту недвижимости, включающий земельный участок и все улучшения.

Оценка земельного участка в отличие от оценки других видов объектов, как правило, предполагает обоснование трех видов стоимостей: кадастровой, рыночной (единичной) и инвестиционной. Ликвидационная стоимость в отношении земельного участка в силу его специфики не рассматривается.

Для решения обоснования стоимости земельного участка в оценочной практике традиционно применяются три подхода:

1. доходныйподх;

2. сравнительныйподх;

3. затратный или подх техника остатка.

Однако следует иметь в виду, что применение затратного подхода возможно только в том случае, если земельный участок имеет на своей территории улучшения. Это объясняется тем, что земля или его часть — земельный участок -является созданием природы и потому рассчитать стоимость затрат по его созданию невозможно.

Порядок обоснования стоимости земельного участка регламентируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Они утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. В соответствии с этими рекомендациями оценщик обязан при оценке земельного участка применить все три подхода, либо обосновать отказ от применения какого-либо из них.

В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Источник: https://megaobuchalka.ru/12/6788.html

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Сулейманова К. Р. Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы // Молодой ученый. — 2019. — №48. — С. 301-303. — URL https://moluch.ru/archive/286/64436/ (дата обращения: 08.01.2020).



• В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.
• Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.
• The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.
• Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.
• Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.
• В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
• Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.
• Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:
• − при проведении сделок с земельными участками;
• − при возникновении спора о стоимости объекта оценки;
• − при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;
• − при привлечении инвестиций;
• − при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;
• − при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;
• − при реорганизации и ликвидации предприятий;
• − при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.
• Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.
• В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.
• Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.
• Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.
• Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

1. Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:
2. − составление задания на оценку;
3. − заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;
4. − сбор информации по оцениваемому земельному участку;
5. − анализ рынка земельных участков;
6. − выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;
7. − расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;
8. − согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е.

наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной.

Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

• Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:
• − Метод сравнения продаж;
• − Метод выделения;
• − Метод распределения;
• − Метод капитализации земельной ренты;
• − Метод остатка;
• − Метод предполагаемого использования.
• Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.
• 1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.
• Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.
• Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.
• 2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.
• Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.
• Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).
• Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.
• 3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.
• Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).
• Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.
• Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.
• 4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
• Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.
• Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.
• Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.
• 5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
• Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.
• Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.
• Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).
• 6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.
• Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.
• Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.
• Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.
• Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе.

Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/286/64436/

2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»

На
всех уровнях общественного развития
земельная собственность воспринималась
как
символ богатства и власти, являясь
основным объектом оценки.

В соответствии с
Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля
является важнейшим видом и составной
частью недвижимости, осно­вой
формирования любого недвижимого объекта.

По мере углубления
рыночных отношений в современной России
земля постепенно становится товаром,
то есть объектом хозяйственного оборота,
и как любой товар земля должна иметь
потребительскую и рыночную стоимость.

Земля,
прежде всего, будучи природным ресурсом,
а затем пространственным базисом,
средством производства и недвижимостью,
обладает рядом специфических особенностей,
которые необходимо знать оценщику и
учитывать их в процессе оценки ее
стоимости:

1. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она — продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

2. Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда.

3. В сельском хозяйстве земля является главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда.

4. Земля пространственно (no площади) ограничена и ничем не заменяема. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования.

5. Неизнашиваемость и вечность. Земля, в отличие от других средств производства, в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применены понятия «износа» и «амортизации» в отличие от стоимости улучшений.

   Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля.

   В то же время при нерациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительную способность.

6. Земля характеризуется постоянством местоположения (неперемещае-ма), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства возможно перемещать по поверхности земли (движимое имущество) в процессе производственного использования. Здания, сооружения также могут быть демонтированы.

7. Земля, в отличие от других средств производства и объектов недвижи-мости, обладает плодородием, что позволяет в массовом порядке производить сельскохозяйственную и иную продукцию.

8. Существенное повышение ценности земли при оптимальном изменении ее целевого назначения.

Все
земли на территории
Российской Федерации
объединены в земельный фонд.

Земельный
фонд–
это совокупность
всех земель
на определенной территории в пределах
ее границ (в
стране, области, районе и т.д.), являющихся
объектами хозяйствования, собственности,
владения, пользования и аренды.

В
различных сферах деятельности
земля используется
по-разному, поэтому земельный фонд
подразделяют на категории
земель, которые различают по двум
признакам:

• основному целевому назначению;
• правовому режиму использования и охраны.

• Следовательно,
  категория
  земель –
  это часть земельного фонда, выде­ляемая
  по основному целевому назначению,
  имеющая определенный право­вой режим
  использования и охраны.
• Целевое
  назначение
  – это
  установленный законодательством порядок
  условия и предел использования земель
  для конкретных
  целей.
• Правовой
  режим
  категорий земель определяется правилами
  использова­ния, охраны, учета и
  мониторинга, установленными земельными
  и другими ви­дами законодательства,
  и распространяется на
  все земельные
  участки, вклю­ченные в определенные
  категории.

Источник: https://studfile.net/preview/2854690/page:2/