Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков: алгоритм действий

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

• привлекательность участка для инвесторов;
• месторасположение;
• состояние рынка на дату проведения оценки;
• особенности расположения участка;
• перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

• испортился плодородный слой почвы;
• на участке образовался овраг, болото или обрыв;
• произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

• изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
• участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
• земельный участок утратил полезные свойства;
• произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

• право собственности;
• безвозмездное бессрочное пользование;
• пожизненное наследуемое владение;
• аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин.

В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

• заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
• общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
• правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
• отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

• правоустанавливающий документ на землю;
• общегражданский паспорт;
• бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
• акты обследования местности;
• справки от независимых оценщиков;
• выписка с отрицательным решением комиссии;
• квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
• копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

• обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
• посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
• работа оценщика – 10 000 рублей;
• внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
• выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
• подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/

Снижение кадастровой стоимости земельного участка: порядок действий

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается

Кадастровая стоимость – это публичный эквивалент цены земельного участка, необходимый для вычисления разных платежей. Особенно, для уплаты земельного налога.

Основной фактор, определяющий кадастровую величину – это удельная стоимость земель в определенном массиве, называемый в записях Росреестра в качестве кадастрового квартала. Удельная стоимость выступает основанием расчета кадастровой цены участка земли, при этом учитывается его общая площадь.

В процессе расчетов принимается во внимание показатели:

• категория земельного надела и НП, где он находится;
• обеспечение его инфраструктурой;
• приближенность, удаленность от центральной части НП;
• местонахождение участка земли.

Вышеназванные параметры определяются в процессе оценке квартала в % соотношении к определяемой сумме. При наличии параметров или повышения качества земель, находящихся в НП, коэффициент исчисляется к базовому показателю стоимости. При отсутствии характеристик, а также снижения качества земельных наделов коэффициент остается неизменным. А также он может вычитаться из базового показателя.

Расчет производится не реже, чем один раз в 5 лет. А также не чаще 1 раза в три года. В процессе перерасчета ГКН переоценивает территории, которые находятся в его списке. Новая стоимость определяется на будущий период, после осуществления ревизии. На основании данных, которые были получены, определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. И она зависит от кадастровой стоимости.

По каким причинам происходит завышение кадастровой цены на земельный участок?

Рыночная и кадастровая цена должны быть приблизительно одинаковыми. Но на самом деле, кадастровая стоимость выше рыночной в несколько раз. А это влияет на расчет налога, выкупную цену и платежи арендного назначения.

Разница получается, исходя из того, что при расчете цены на рынке учитывается не только его показатели, но и стоимость аналогичных объектов недвижимости, принятых на момент оценки.

Для вычисления цены кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

• насколько участок интересен для целей инвестирования;
• его местонахождение;
• динамика рынка на момент проведения оценки;
• особенности расположения участка;
• перспективы развития района, где он находится.

Если владелец земельного надела понимает, что цена на землю завышена, он может потребовать переоценки. В процессе стоимость может измениться в сторону снижения. И уменьшения добиваются, если в реальности цена завышена.

На практике, цена повышается из-за путаницы в записях, которые фиксируют ВРИ участка. А также неточные сведения об участке могут быть в едином реестре.

Основания снижения стоимости:

• снижение стоимости земельного участка допускается:
• порча плодородного слоя почвы;
• образование на земле оврага, болота, обрыва;
• оформление сервитута (публичного) бесплатно.

Все это понижает уровень полезности земельного надела. Кроме того, имеются и иные основания:

• ВРИ, целевое назначение, категория земельного надела изменены;
• участок был разделен: один собственник передал его часть другому, в результате образовалось несколько владельцев;
• участок утратил полезные свойства;
• произошли стихийные бедствия, обстоятельства непреодолимой силы: все это негативно повлияло на характеристики земельного надела.

Основания, приведенные выше, требуют предоставления доказательств. Это может быть оформленное экспертное заключение, выписка из ЕГРН, удостоверяющая факт изменения земельного участка.

В уменьшении ценового показателя земельного участка заинтересованы его владельцы, а также арендаторы, чьи платежи хозяину напрямую зависят от кадастровой цены земельного участка. Уменьшение стоимости можно добиться и на практике в 3-4 раза.

Порядок уменьшения

Каждый собственник имеет право посмотреть кадастровую цену своего надела на сайте Росреестра. Та же можно увидеть информацию, которая говорит о том, что была проведена переоценка.

Если по данным из Кадастра собственник увидит, что цена неправомерно завышена, то он, как и арендатор (с согласия владельца) могут обратиться к оценщику. Это независимый эксперт. После его заключения необходимо прийти в Росреестр, в крайней ситуации – в суд.

С требованием о том, чтобы была снижена кадастровая стоимость земельного участка.

Переоценка повторно разрешена, если примерная цена не выше 30% той, которая установлена в самом кадастре. В качестве доказательства правоты заявителя служит отчет независимого эксперта.

Если названный норматив превышен, то одного оценщика в качестве доказательственной базы, будет мало.

Необходимо привлечь к решению спорного вопроса нескольких специалистов, который имеют действительный статус членов СРО.

Простой и известный способ, который может привести к уменьшению стоимости, это административный способ. Он заключается в привлечении независимой комиссии. Специалисты анализируют документы и выносят вердикт. Если в привлечении Комиссии отказано, нужно обращаться в суд.

Кто обращается

Это заинтересованные в снижении цены лица. Иными словами, субъекты, имеющие правомочия:

• собственников;
• безвозмездного бессрочного пользования;
• наследуемого владения, отданного пожизненно;
• прав аренды.

Кроме того, по сложившейся судебной практике от ВС РФ, право на уменьшение кадастровой цены имеют те, кто изъявил желание выкупить земельный надел у государства.

Если земельный надел находится в крестьянско-фермерском хозяйстве, то есть фактически он разделен на долевую собственность, то согласиться на уменьшение цены должны все сособственники. И рассматривается только их совместное заявление, подписанное всеми, без исключения. Если заявление принес владелец одного земельного пая, ему будет отказано.

Для уменьшения кадастровой цены нужно позвонить в территориальное подразделение Росреестра. То есть, туда, к которому относится земельный надел. Записаться лучше предварительно, так как попасть к сотруднику регистрирующего органа достаточно тяжело.

От заинтересованного лица потребуется заявление. При его рассмотрении регистрирующий орган выносит положительное или отрицательное решение. Для последнего варианта существует письменная форма. В документе четко объясняются причины отказа.

Если заявитель все верно указал в документах, отказ не связан с ошибками в них, в случае несогласия с решением уполномоченного органа, он вправе обратиться в суд.

Документы для Росреестра

Только при их наличии будет рассмотрена заявка:

1. Заявление от имени собственника, арендатора.
2. Паспорт заявителя, доверенность от представителя.
3. Выписка из ЕГРН, арендный договор, дарение и т.д.
4. Кадастровый паспорт.
5. Выписка из ЕГРН.
6. Отчет о проведенной экспертизе оценщиком.

скачать заявление на пересмотрение кадастровой стоимости [58.00 KB]

Бланк заявления заполняется по строгому образцу. Он может быть предоставлен в Росреестре. Потом вместе с документами заявление передается в комиссию, которая рассматривает возможность уменьшения кадастровой стоимости.

Реквизиты заявления следующие:

• фамилия, имя, отчество собственника или арендатора;
• данные его паспорта;
• адрес проживания;
• контактные данные;
• Емейл.

В тексте должна содержаться просьба, изложенная уполномоченному органу о том, что необходимо переоценка земельного надела. Сотрудник Росреестра забирает заявление вместе с пакетом представленных бумаг. По факту этого он выдает расписку. В ней указывает дату, когда прийти за решением органа Росреестра.

Сроки

Решение о том, принято ли решение к рассмотрению, выносится в течение 7 дней. Если бумаги оформлены корректно, требование обоснованно, то дальше документы поступают в работу: ею занимается специальная комиссия. Дальше рассмотрение будет идти примерно один месяц.

Если заявление не будет принято в работу, об этом уведомляется гражданин. Это не что иное, как отказ уполномоченного органа. Он должен быть мотивированным, его причины необходимо прописать. Опротестовать отказное решение возможно. Сделать это нужно в течение 10 дней. Обращаться уже необходимо в суд.

Можно обойтись без услуг административной комиссии. Практика показывает, что этот способ более результативный. Но он стоит дороже, поскольку здесь необходимо привлечь профессионального юриста.

И в том, и в другом варианте речь идет об обращении в суд. Заявителем выступает заинтересованное лицо, ответчиком – Росреестр. Нужно к документам приложить доказательства того, что кадастровая цена установлена неправомерно. И Росреестр отказал в ее уточнении.

Алгоритм обращения одинаков для граждан, а также для юридических лиц. Иск пишется по правилам 131 ст. ГПК. И здесь лучше обратиться к юристу для правильного составления документа. В обратном случае, срок рассмотрения спорного дела, может затянуться.

Судья к производству принимает только верно составленные процессуальные документы.

Источник: https://prozemlu.ru/snizhenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-poryadok-dejstvij/

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

1. Территориально экономическая зона;
2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
4. Коэффициент вида деятельности;
5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

• В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
• В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
• В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
• В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
• Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как можно снизить кадастровую стоимость земельного участка и сэкономить на налогах и аренде, особенности уменьшения кадастровой стоимости земли + образец административного иска для снижения кадастровой стоимости

Как осуществляется снижение кадастровой стоимости земельного участка? Владение и пользование землей означает многое: это и экономическая свобода, это и возможность получения дополнительных доходов.

Однако за все нужно платить, собственнику – земельный налог, арендатору – арендную плату. Поэтому для оптимизации налоговых платежей стоит подумать, как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Ведь от кадастровой стоимости земли напрямую зависят размер налога, сумма арендной платы. Естественно, административное исковое заявления об уменьшении кадастровой стоимости земли подготовленное по всем правилам будет удовлетворено судом и обернется существенной экономией собственника.

Чтобы ответить на этот вопрос нужно для себя уяснить, в каких случаях кадастровая стоимость земельного участка может быть уменьшена и кто имеет право на инициирование такой процедуры.

Вместе с тем, прежде чем приступить к процедуре снижения кадастровой стоимости земли, рекомендуется определить целесообразность таких шагов, добьетесь ли экономического эффекта? Будет ли снижен земельный налог и арендные платежи?

Итак, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 понизить кадастровую стоимость земли могут следующие лица:

1. Собственник земельного участка, если затронуты его права как налогоплательщика.
2. Арендатор земельного участка, если земля находится в собственности у государства, при этом согласие компетентных органов не требуется.
3. Арендатор земельного участка, находящегося в собственности у юридических лиц и граждан, при этом обязательно их письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земли.
4. Лицо, у которого есть исключительное право на выкуп земельного участка.
5. Прокурор.

Для этого фактически нужно рассчитать размер сэкономленных выплат по аренде или налогу за отчётные периоды.

Чтобы узнать стоит ли игра свеч, желательно обратиться к оценщику, который сделает предварительный расчет рыночной стоимости земельного участка.

И если разница окажется существенной, т. е. рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то тогда имеет смысл действовать дальше.

При каких обстоятельствах, возможно понижение кадастровой стоимости земли

• Действующее законодательство, дает возможность понизить кадастровую стоимость участка в двух случаях.
• В первую очередь, это недостоверные данные по земле, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости спорного объекта.
• Это касается, прежде всего:

1. Площади и местоположения земельного участка.

2. Целевого назначения.
3. Наличия на участке объектов жилой и нежилой инфраструктуры.
4. Смежных прав пользования.

1. Вторым основанием является, как уже указывали выше, существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью.

2. Данный фактор также может повлечь за собой пересмотр кадастровой стоимости участка в административном или судебном порядке.
3. Важно учесть, что порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земли зависит от того, кто является инициатором решения вопроса: гражданин или предприятие.

Исходя из этого, для себя можно определить, является ли досудебное урегулирование проблемы обязательным или нет. И так, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Предлагаем пошаговую инструкцию.

Досудебная процедура, обращаемся в комиссию: алгоритм действий

Данный порядок решения проблемы будет обязателен тогда, когда вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земли встает перед юридическим лицом.

Для этого существует такой орган, как комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Она создается при каждом территориальном органе Росреестра.

Для того чтобы туда обратиться следует написать заявление и приложить к нему пакет документов подтверждающих ваши доводы.

В какой срок и когда, можно подать заявление в комиссию для снижения кадастровой стоимости земли

Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, составляет пять лет с момента внесения сведений в Росрееестр.

Это нужно успеть сделать до нового определения кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию необходимо подготовить документы и вместе с ними подать заявление.

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):

1. Справку о кадастровой стоимости земельного участка (заказать в МФЦ).
2. Копии правоустанавливающих документов на землю, заверенных у нотариуса.
3. Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде.
5. Положительное экспертное заключение подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.

Когда могут не принять заявление

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

• отсутствуют вышеперечисленные документы;
• нарушен срок подачи заявления;
• величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.

Если доводы, изложенные вами в заявлении, сочтут убедительными и достоверными, его итогом будет пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости составляет месяц с даты, его поступления в комиссию. О дате рассмотрения заявления должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чём уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.

Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).

Пересмотр кадастровой стоимости земли в суде

Если комиссия не пошла навстречу, а равно, как и не было к ней предварительного обращения, то кадастровую стоимость земельного участка снизить можно только с помощью суда.

Для этого подается административный иск в областной суд или орган правосудия, курирующий город федерального значения. Например, Московский городской суд. Причем, обратиться туда могут как граждане, так или предприниматели.

Требования, содержащиеся в административном иске при уменьшении кадастровой стоимости земли

В административном иске могут содержаться следующие требования:

1. Об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
2. Об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости. В том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (т. е. требования о пересмотре кадастровой стоимости).
3. Об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии.

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства.

Таким образом, требования о пересмотре кадастровой стоимости земли и признании её равной рыночной, будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Структура административного иска

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1. Наименование суда, в который подается административное исковое заявление.
2. Наименование административного истца, его место жительства, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты.
3. Наименование административного ответчика, место его нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны).
4. Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение.
5. Основания и доводы, обосновывающие требования административного истца.
6. Сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если такое заявление подавалось.
7. Перечень прилагаемых к административному иску документов.

Кто является административным ответчиком

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана (п. 7 Постановления N 28).

Что указать в административном иске при несогласии с решением комиссии

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует указать (п. п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1. Наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения.
2. Дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается.
3. Нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

Какие нужны доказательства, при снижении кадастровой стоимости земли

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить, в том числе следующие документы (ст. 126, ч. 2, 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; п. 11 Постановления N 28):

1. Уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
2. Справку о кадастровой стоимости земельного участка, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость.
3. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на земельный участок.
4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
5. Документы и сведения, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости земли подается из-за наличия указанных ошибок.
6. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
7. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка утвержденным требованиям в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом.
8. Решение комиссии (при наличии).
9. Платежное поручение или квитанцию об уплате госпошлины.
10. Удостоверенную нотариально или в ином надлежащем порядке доверенность на представителя.
11. Документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования.
12. Иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

Сроки обращения в суд с административным иском о снижении кадастровой стоимости земельного участка

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки:

• не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ);
• в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, – в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии (ч. 1 ст. 219 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 28).

После того как вы узнали судебный порядок обращения и перечень необходимых доказательств поговорим, собственно о самой процедуре рассмотрения вашего административного иска.

Как рассматривается административный иск, сроки и порядок

По общему правилу суд должен рассмотреть административный иск о пересмотре кадастровой стоимости за два месяца, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии – в течение одного (ч. 1 ст. 247, ст. 141, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

• При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости, административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при его оценке.
• А также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
• После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления.

Итоги процедуры снижения кадастровой стоимости земельного участка

1. Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой цене земли применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление.

2. Практика показывает, что чаще всего уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу удается только в судебном порядке.
3. Чтобы повысить вероятность успеха, мы приведем образец искового заявления, скачав который можно понять, как защитить свои права.

4. При этом не следует забывать, что пересмотр кадастровой стоимости может повлечь за собой существенную экономию.

В частности, могут быть снижены как налог на землю, так и арендная плата за занимаемый участок.

А это может существенно отразиться на бюджете семьи или компании.

 Форма административного искового заявления о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/kadastr/kak-mozhno-snizit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka.html