Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

В статье содержатся важные нюансы о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МК). В каких случаях использовать МК невозможно, как избежать отказа Пенсионного фонда и Росреестра в проведении сделки.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

  • Земельные участки
  • Жилье за пределами населенных пунктов
  • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
  • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
  • Жилой объект свыше трех этажей
  • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
  • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

  • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
  • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.

Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецДоговор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецДоговор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Скачать образец договора с использованием материнского капитала

Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

Пример:

Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

50% оплачивается за счет собственных средств.

Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

1/8 = ½ : 4 чел.

Разрешение Пенсионного фонда

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

Список необходимых документов

  1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
  2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала.

    Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.

  3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.

  4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
    1. Копии паспортов супругов
    2. Копии свидетельств рождения всех детей
    3. Оригинал сертификата МК
    4. Копию страхового пенсионного свидетельства
    5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
    6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
    7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь.

Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

  • Нарушена нумерация пунктов в договоре
  • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
  • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
  • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
  • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
  • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям.

Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки.

Во-первых, эта процедура не столь сложна, как кажется, а во-вторых, отчасти вас оберегает от ошибок и нечистых на руку продавцу те сотрудники государственных органов, которые выполняют свою работу, тщательно проверяя документы к сделке купли-продажи.

Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

Источник: https://2urist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-kak-izbezhat-otkaza/

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – образец, правила заполнения

Главная › Документы › Договоры ›

06.11.2019

Купить квартиру в рассрочку — реальная возможность обзавестись собственным жильем при отсутствии нужной суммы. Однако трудно найти продавца, готового ждать оплату.

Это связано с недоверием к добросовестности и платежеспособности покупателя, нестабильностью курса валют.

Если все же покупатель нашел продавца, готового подождать с поступлением денег на счет, необходимо заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет.

Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки.

Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

  • просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
  • необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
  • наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Подводные камни

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

  • отказ банка выдать ипотеку;
  • отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
  • трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

договора

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между физическими лицами

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Подробнее об обязательных пунктах соглашения. В нем нужно указать:

  1. Реквизиты сторон сделки. Если от лица покупателя (продавца) выступает третье лицо, нужно внести его данные, номер нотариально заверенной доверенности и дату ее выдачи.
  2. Предмет договора. Им является продаваемое имущество — дом, дача, квартира, земельный участок. В отношении квартиры указывается ее адрес, этажность, размер с уточнением жилой и нежилой площади.
  3. Сведения о наличии законных оснований для продажи квартиры. Собственник должен указать документ, благодаря которому возникло право распоряжения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ, подаваемый в Росреестр для оформления перехода права собственности. Также указываются номер и дата свидетельства о госрегистрации (а с 2016 г. — регистрационный номер и дата, обозначенные в выписке ЕГРН).
  4. Стоимость. Согласно ст. 555 ГК РФ, договор обязательно должен включать цену имущества, иначе он считается незаключенным. Можно указать цену за квартиру целиком, а можно — за 1 м2. Если квартира принадлежит нескольким лицам, допускается указание как полной стоимости, так и цены каждой доли по отдельности.
  5. Условия передачи денег. В обязательном порядке указывается порядок расчетов, конечный срок произведения выплат, их периодичность. Можно обозначить одну дату, до которой покупатель обязуется перечислить деньги за квартиру, а можно составить график внесения платежей, например, раз в месяц или квартал.
  6. Данные о состоянии квартиры, о составлении передаточного акта. Чтобы покупатель не предъявил претензий касательно состояния имущества, составляется передаточный акт. В нем подробно описывается: когда был произведен ремонт, есть ли претензии со стороны покупателя относительно объекта. Для чего это нужно? Дело в том, что согласно ст. 475 ГК РФ покупатель, обнаруживший недостатки, не указанные в соглашении, может потребовать снижения цены, устранения недостатков в ограниченные сроки или возмещения расходов на ликвидацию поломок, изъянов. Согласно п.2 статьи, если недостатки существенны, можно даже отказаться от исполнения договора и потребовать возврат ранее уплаченных денег.
  7. Сведения о необходимости госрегистрации и залоге на квартиру. Подписывая соглашение, следует ознакомиться с положениями ст.488 ГК РФ. По закону, если в договоре указано, что покупатель должен произвести оплату в определенный срок или период, но нарушает данные обязательства, продавец вправе потребовать оплату или возврат имущества. Нахождение имущества в залоге означает наличие обременения, которое не позволит покупателю распорядиться имуществом. Это некая «подстраховка» для продавца, благодаря которой он может быть уверен — за период рассрочки не произойдет смена собственника, и покупатель не сможет увильнуть от исполнения обязательств.
  8. Перечисление лиц, имеющих право пользоваться квартирой. Для продавца представляет интерес заключать соглашение с рассрочкой, если граждане, проживающие в квартире, какой-то период остаются в ней (например, родственники, арендаторы). Покупателю необходимо оговорить конечный срок снятия всех жильцов с регистрационного учета.
  9. Сведения о том, что квартира является собственностью продавца и не была продана или подарена, не является предметом спора.
  10. Сведения о дееспособности сторон.
  11. Данные о необходимости госрегистрации договора.
  12. Количество экземпляров, место регистрации договора и подписи сторон.

Например, если покупатель исправно осуществляет платежи по графику в течение полугода и внес половину или более обозначенной в договоре суммы, а затем исчез с поля зрения, продавец не сможет вернуть статус владельца квартиры.

Однако если вписать в соглашение, что «…при нарушении графика выплат покупатель обязуется вернуть квартиру в собственность продавцу, даже если нам момент нарушений условий договора было выплачено более половины стоимости квартиры», продавец сможет требовать квартиру обратно.

Итак, заключая договор купли-продажи квартиры в рассрочку, стороны должны оговорить стоимость, конкретизировать сроки выплаты, утвердить условия возврата к исходному состоянию (продавцу — квартира, покупателю — деньги при неисполнении обязательств).

Передаточный акт

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта.

При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру.

Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Прочие документы для оформления договора

  • Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.
  • При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.
  • Собственнику придется собрать пакет документации:
  • паспорт;
  • свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
  • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
  • доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

О госрегистрации

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Иная ситуация — при заключении ПДКП. Он не регистрируется, а значит, переход права собственности не происходит.

Оформляя соглашение о продаже квартиры с рассрочкой, продавцу остается надеяться на добросовестность покупателя, его готовность выплатить оговоренную сумму вопреки неблагоприятным обстоятельствам.

Если нет уверенности в том, что покупатель все же сможет соблюсти сроки выплат, лучше задать вопросы юристу: стоит ли заключать договор купли-продажи с рассрочкой? Какие пункты включить для гарантии оплаты? Что грозит покупателю при несоблюдении сроков выплаты по договору? Бесплатную консультацию предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источники: http://logos-pravo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-usloviem-o-zadatke

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – образец, правила заполнения Ссылка на основную публикацию Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Источник: https://myrenovacia.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha-obrazets-pravila-zapolneniya

Рекомендации по заполнению договора купли-продажи квартиры: типовой образец и важные детали

Купля-продажа – это одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. Во время составления основного договора обязательно отразите в нем как общие рекомендации по проведению таких сделок, так и конкретные особенности именно вашей ситуации.

Общие рекомендации основаны на нормах закона. Они касаются формы договора, сведений, которые обязательно должны в нем содержаться. Конкретное же содержание этих условий стороны определяют абсолютно свободно.

В любом проекте договора купли-продажи должны быть отражены существенные условия сделки. Без таких условий договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям относятся:

  • данные участников сделки;
  • описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты.

Эти условия обязательно должны быть прописаны в договоре так, чтобы каждому из участников было понятно, в чем состоят его обязанности. Не должно быть обтекаемых формулировок, все должно быть четко и однозначно.

Некоторые из дополнительных условий тоже относятся к общим рекомендациям:

  • гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц;
  • документы, которыми подтверждается право собственности продавца;
  • заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе;
  • условия о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Традиционной является и форма договора. Документ составляется на листах бумаги в письменной форме, в нем отражаются существенные и дополнительные условия. Договор подписывается участниками сделки собственноручно. Без подписи одной из сторон договор также является несостоявшимся.

  • Готовый заполненный пример формы бланка из Росреестра.
  • В некоторых случаях обязательна нотариальная форма договора, без соблюдения которой договор будет считаться ничтожным.
  • Бесплатно скачать типовую форму бланка в word (рыбу) можно по этой ссылке.

Индивидуальные особенности

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецИндивидуальное в договоре – это конкретные договоренности, содержание договора.

Прописать их следует максимально подробно, чтобы в будущем избежать проблем. Рассмотрим, насколько полно нужно прописывать существенные условия сделки.

  1. Данные участников сделки.

Законом предусмотрено, что продавать и покупать недвижимость на территории России могут физические и юридические лица. Способ отражения данных об этих лицах в шапке договора разный.

Для физического лица нужно указать:

  • Фамилию, имя, отчество – точно как в документе, удостоверяющем личность.
  • Гражданство – также определяется по паспорту, например «Гражданин РФ».
  • Данные документа, удостоверяющего личность – для паспорта это серия, номер, когда и кем выдан, код подразделения ведомства, выдавшего паспорт.
  • Адрес – традиционно указывают регистрацию по месту жительства, однако, если вы укажете другой адрес, ошибки не будет. Этот реквизит нужен для связи со стороной сделки.
  • Иногда указывают пол, дату и место рождения, но для целей договора это не обязательно.

Для юридического лица:

  • Полное наименование с указанием организационно-правовой формы, например, ООО «Ромашка и Василек» — как написано в уставе.
  • ИНН и ОГРН фирмы – как написано в соответствующих свидетельствах.
  • Дата регистрации фирмы.
  • Адрес фирмы – как указан в выписке из ЕГРЮЛ.
  • Уполномоченное лицо от фирмы и основание, по которому оно выступает в договоре. Например, «в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава» или «в лице менеджера по продажам Петрова П.П., действующего на основании Доверенности №1 от 01.01.2018».

Данные о юридическом лице содержатся в Реестре юридических лиц. Выписку можно сформировать за несколько минут на сайте ФНС.

В последнем разделе (пункте) договора как для физических, так и для юридических лиц указываются банковские реквизиты сторон сделки:

  • Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецномер счета;
  • наименование и адрес банка;
  • корреспондентский счёт банка, БИК банка.

Если при расчетах между физическими лицами не будут использоваться банковские счета, указывать реквизиты не нужно. Для юридических лиц указание реквизитов в договоре обязательно.

Это самый важный элемент договора. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. В договоре указываются:

  • адрес квартиры;
  • площадь квартиры – общая и жилая;
  • количество жилых комнат квартиры;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • кадастровый (условный) номер квартиры.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать в договоре.

Укажите полную цену квартиры. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Условие о цене приписывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если в договоре будет обнаружено расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Не нужно придумывать сложные обороты для условия о цене, достаточно прописать просто:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей»

  1. Срок и порядок передачи жилья.

Это условие отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно. Шаблон:

«В течение 3 (трех) дней после подписания настоящего договора Продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества и передать ее Покупателю в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, и не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, согласно ст. 556 ГК РФ.

Читайте также:  Кадастровый паспорт на жилой дом: оформление, стоимость и получение

Покупатель до подписания передаточного акта производит осмотр квартиры. При выявлении недостатков Покупатель указывает их в передаточном акте.

С момента подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры, и ответственность за ее сохранность несет Покупатель»

  1. Срок и порядок оплаты квартиры.

Возможностей оплаты масса, здесь все зависит от договоренностей сторон.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в договоре. Например, если в договоре указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий договора.

Если в договоре указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом. Например:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые Продавец получает от Покупателя в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору»

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Продавец не сможет в случае спора принудить покупателя совершить оплату определенным способом, ведь он не предусмотрен договором. Покупатель в свою очередь рискует не доказать реальность передачи денег.

Лучше изложить условие об оплате так:

«Оплата квартиры осуществляется в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору путем передачи Покупателем Продавцу наличных денежных средств. В подтверждение оплаты Продавец выдает Покупателю расписку»

Ознакомиться с информацией о первичном (предварительном) договоре можно здесь.

Иные условия

В договоре можно отразить любые условия, которые стороны сочтут важными для сделки. Подробнее рассмотрим наиболее частые условия, которые стороны включают в договор дополнительно:

  1. Гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц.

Нужны для того, чтобы обезопасить покупателя от возможной отмены сделки по мотиву нарушения прав третьих лиц. Здесь же продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом и не заложена. Если этого условия не будет, продавца будет трудно привлечь к ответственности за недобросовестное поведение.

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

  1. Документы, которыми подтверждается право собственности продавца.

Пропишите, чем подтверждается право продавца на квартиру, чтобы избежать продажи жилья неуполномоченным лицом. Если вы убедились, что квартира действительно принадлежит конкретному лицу, вас уже невозможно будет обвинить в недобросовестности при совершении сделки:

«Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве личной собственности на основании договора купли-продажи квартиры от _____________.

Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, ____________(серия и номер свидетельства), выданным ____ (дата выдачи, кем выдан), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ (дата) сделана запись регистрации №____________ (номер регистрации).»

  1. Заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе.

Это условие убережет стороны от оспаривания сделки по тому основанию, что один из участников подписал договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств, под влиянием обмана или насилия.

«При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, и не заблуждаются относительно сути заключаемой сделки.

Стороны также подтверждают, что не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.»

  1. Условие о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Стороны свободны выбрать любой вариант. Нет такого правила, что залог должен обязательно возникать при рассрочке или отсрочке оплаты. Залог в данном случае защищает продавца.

Условие о возникновении залога можно прописать так:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Помните, если в договоре никак не упомянут залог, то он возникнет в силу закона. Чтобы его не было, нужно так и написать – «квартира не признается находящейся в залоге у Продавца».

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры:

Нюансы

Случается, что на стороне продавца или покупателя выступает несколько человек. Например, когда сособственники продают квартиру совместно одному гражданину. В этом случае в шапке договора нужно прописать данные всех участников, все они выступают на одной стороне – продавца.

Иногда при проведении сделки встречаются и трехсторонние договоры. Чаще всего эта конструкция используется при использовании кредитных средств, а именно – целевого кредитного займа. Соглашение заключается между продавцом, покупателем и кредитором покупателя.

Форма таких договоров разрабатывается, как правило, кредитным учреждением. Помните, что покупателю (заемщику) в данном случае безопаснее заключить не один трехсторонний договор, а два – отдельно на заем и отдельно на куплю-продажу. В случае возникновения споров так будет проще защитить свои интересы.

  1. Поскольку это договор купли-продажи недвижимости, переход права по нему также должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецНаконец, сделка может быть заключена между супругами и родственниками.
  3. Продать квартиру супругу можно только в том случае, если она была приобретена до брака другим супругом, или по условиям брачного договора она находится в личной собственности кого-то их них.

Продажа недвижимости родственнику имеет доверительный характер, поэтому рисков покупателя тут меньше. Однако такие сделки могут вызвать подозрение, если заключаются только в целях избегания какой-либо ответственности.

Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких. Другой вариант – когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

  1. Договор купли-продажи недвижимости оформляется письменно, а переход права по нему подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
  2. Если хотите повысить безопасность сделки, удостоверьте договор у нотариуса.
  3. Дополните стандартный бланк договора купли-продажи индивидуальными условиями сделки.
  4. Не участвуйте в схемах, предназначенных для обхода закона. Мнимые и притворные сделки легко оспариваются в суде даже после истечения срока действия договора.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/rekomendatsii-po-zapolneniyu.html

Условия Договора купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 08.02.2018

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецДоговор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

  ♦ Пример печати и штампа УФРС на договоре ♦

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Форма Договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образецЗакон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры. Образец

До момента перехода фактических прав на квартиру важнейшим документом, определяющим намерения и условия заключения сделки с квартирой, является договор купли-продажи квартиры.

Бланк договора имеет различные нюансы, и правильность его заключения зависит от многих обстоятельств: наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних, покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье.

Поэтому к совершению сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения (квартиры) необходимо относиться крайне внимательно.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в формате Word

Для скачивания представлен типовой бланк, образец заполнения этого бланка представлен в конце статьи.

Также предлагаем скачать бланк и образец заполнения договора купли-продажи доли в квартире – скачать, квартиры под материнский капитал – скачать, нежилого здания – скачать, дома с земельным участком – скачать, земли без строений – скачать.

Договор купли-продажи квартиры. Оформление

В последние годы появилась тенденция к заключению предварительного договора при купле-продажи квартиры. Это фактически договор о предстоящем договоре.

Суть его заключается в обосновании намерений сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Заключение предварительного договора обычно обуславливается тем, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств.

Предварительное соглашение не подлежит регистрации, так как только определяет намерения будущих участников сделки купли-продажи, но в тоже время, гражданское законодательство предусматривает возможность обращения одной из сторон сделки в суд, с требованием понуждения заключения основного и окончательного договора, если другая сторона будет избегать выполнения своих обязательств.

Образец заполнения основного договора купли-продажи квартиры

В случае если жилое помещение – квартира покупается на вторичном рынке, то единственным договором может быть купля-продажа.

При его заключении, следует учитывать, что такое соглашение предполагает наличие существенных условий, которые могут повлиять в дальнейшем на возможность признания договора недействительным в судебном порядке.

Отсутствие необходимых существенных условий влечет фактическое не заключение договора.

К существенным условиям относят: (нажмите для раскрытия)

  • месторасположение квартиры,
  • ее метраж и количество комнат в ней,
  • оговоренную цену недвижимости.

Если после перехода прав на квартиру, в ней остаются проживать лица, имеющие право пользования помещением, то эти лица должны быть указаны в тексте.

К тексту договора подготавливает акт передачи квартиры между сторонами. Правда, в последнее время такой акт отдельно не составляется, а факт передачи ключей, самой домовой книги и документов по коммунальным платежам, указывается в самом договоре.

К наиболее сложным конструкциям договора по купле-продаже жилья, являются соглашения, в которых учитываются интересы несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или сособственниками продаваемых квартир. Или которые заключаются с привлечением ипотечного кредита.

Вернее их сложность определяется не самой конструкцией текста, а порядком исполнения. Сам текст договора предложат в органе опеки, который обязан защищать интересы ребенка, или в банке, который предоставляет ипотеку.

Эти договоры уже прошли апробацию в местных регистрационных органах.

Сложность исполнения договора, связанного с наличием в числе собственника квартиры несовершеннолетнего, связано с тем, что при продаже жилья, одновременно должно приобретаться жилье новое, причем доля в ней несовершеннолетнего должна быть не менее той, что и в предыдущей квартире. А сложность с ипотекой – наличие заемщика и, возможно созаемщика, а также нахождение квартиры в залоге у банковской структуры, что является явным препятствием для реализации купленной квартиры до момента выплаты суммы кредита.

С 01 января 2015 г. необходимо указывать номер СНИЛС каждого участника договора (требование Росеестра)

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Коротко о договоре купли-продажи квартиры

Образец текста договора купли-продажи квартиры

  • ДОГОВОР
  • купли-продажи квартиры
  • Россия, город Новосибирск, двадцать первое октября две тысячи четырнадцатого года

Источник: https://online-buhuchet.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры: образец 2019 года по доверенности

Согласно законодательству РФ, договор купли-продажи на жилую недвижимость (дом, квартиру, комнату, долю в квартире и пр.) должен быть обязательно заключен в письменной форме в присутствии обеих сторон. Если это правило и прочие нюансы заключения не будут соблюдены – договор считается недействительным.

В данном статье, разберемся, как происходит составление договора купли-продажи квартиры, в конце статьи предлагаем скачать типовой бланк для заполнения, в который нужно подставить свои данные, а также заполненный образец договора купли-продажи квартиры, который можно использовать в качестве примера для оформления своего случая купли-продажи недвижимости. Кроме того, представляем также для скачивания бланк договора при купле-продажи квартиры по доверенности. Также квартира может быть передана на основании договора дарения → скачать бланк и образец договора дарения квартиры.

Инструкция к договору

Типовой договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие обязательные реквизиты:

  • Название и предмет соглашения, о котором пойдет речь.
  • Дата заключения сделки купли-продажи, место и время.
  • Реквизиты обеих сторон, согласно которым можно установить личность покупателя жилого помещения и самого продавца. Если договор купли-продажи квартиры заключается по доверенности – дополнительно указывают данные о доверенном лице. Образец договора купли-продажи по доверенности можно скачать в конце статьи.
  • В случае заключения сделки третьими лицами, указывают не только их персональные данные, но и предоставляют нотариально заверенные доверенности, на основании которых они действуют.
  • Предмет сделки (жилое помещение) тщательно описывают.
  • Цена жилья, которую назвали оценщики.
  • Данные о том, какие правоустанавливающие документы на жилплощадь имеются.
  • Если это необходимо – дополнительно указывают лица, которые имеют право на использование названной жилплощади.
  • Подписи всех сторон.

На заметку! Возможно Вас также заинтересуют следующие бланки договоров: при купле-продаже доли квартиры → скачать образец; при купле-продаже дома (в том числе с земельным участком) → скачать образец; при купле-продаже нежилого помещения → скачать образец; при купле-продаже дачного участка → скачать образец.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Названные существенные условия требуют от обеих сторон, между которыми заключается сделка, полного согласования. Если же хотя бы в одном из пунктов этого достигнуто не будет – договор теряет свою законную силу и не может считаться действительным.

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Предмет договора – это жилое помещение, которое можно четко идентифицировать по указанным данным, а также подлежащее передаче другому покупателю в соответствии с договором о купле-продаже квартиры.

Обязательно указывается такой параметр, как месторасположение (для дома – адрес, для квартиры – указывают номер квартиры, ее площадь, а также этаж и адрес дома).

В действующем законодательстве имеется несколько определений того, что именно можно назвать жилым помещением. Наиболее полным является такое: жилое помещение – это такое, которое нельзя использовать для производственных целей, оно находится в жилом строении и предназначено исключительно для проживания (временного или же постоянного), а также подлежит техническому и кадастровому учету.

К недвижимому имуществу, в отношении которого можно заключить договор купли-продажи относится:

  • Комната.
  • Жилой дом (или некоторая его часть).
  • Квартира, которая находится в жилом доме, или часть нее.

Цена жилого помещения. Договор о купле-продаже квартиры не может считаться заключенным, если не была выполнена оценка недвижимости. Это очень сложная процедура, при проведении которой нужно учитывать множество факторов, которые повлияют на стоимость недвижимости. Поэтому лучше всего обращаться к профессиональным оценщикам, которые грамотно и точно выполнят работу.

Стоимость жилого помещения обязательно прописывается в бланке договора купли-продажи, сделать это можно двумя способами:

  • Указывается конечная стоимость имущества, которую должен оплатить новый владелец.
  • Определяется стоимость за квадратный метр, затем цену можно определить в зависимости от того, какова его фактическая площадь.

Цена может быть указана в рублях или в эквивалентной сумме иностранной валюты.

Этапы заключения сделки

Куплей-продажей называют сделку, согласно которой, продавец жилплощади обязан передать покупателю недвижимость в собственность, в то время как покупатель обязан принять ее и уплатить стоимость, заранее оговоренную.

Покупателем может выступать любое лицо. В большинстве случаев продавцом является сам владелец и только в некоторых случаях проводится продажа квартиры по доверенности, заверенной нотариально.

В случае купли-продажи квартиры по доверенности процедура не имеет практически никаких особенностей.

Оформление купли-продажи жилого помещения проводится в несколько этапов:

  • Предварительное заключение договора и внесение аванса или задатка, если по желанию стороны сделка проводиться не будет, аванс подлежит возврату, а задаток клиенту не возвращается (см. → как составить расписку в получении аванса). В некоторых случаях, если был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а продавец решил не продавать недвижимость, он обязан вернуть сумму задатка в двойном или тройном размере. На этом этапе обязательно необходимо внимательно изучить все оригиналы документов на жилье и определить стоимость недвижимости.
  • Теперь можно дополнительно проверить квартиру или дом. Чтобы убедиться в том, что все документы существуют, понадобится:
  • Попросить выписку из домовой книги, в которой указаны все, кто был зарегистрирован в доме.
  • Получить выписку из реестра, где будет указано, что на жилплощадь не были наложены никакие ограничения.
  • Проверить наличие задолженности по коммунальным платежам.
  • Убедиться в том, что продавец жилья не состоит на учете ни в наркологическом ни в психоневрологическом диспансере.
  • Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно запросить копию технического паспорта, чтобы удостовериться в том, что на это имеется разрешение.

Такие тонкости могут сильно повлиять на стоимость жилого помещения и на условия, в которых будет проводиться сделка, поэтому нужно отнестись к подобного рода проверке очень серьезно. После подписания договора купли-продажи квартиры, дома необходимо провести его государственную регистрацию, в противном случае он не будет считаться действительным.

Регистрация договора

Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, что позволяет обезопасить покупателя от возможного обмана.

В результате регистрации покупатель приобретает право владеть недвижимостью, оспорить это право можно будет только в судебном порядке. До тех пор, пока не будет произведена государственная регистрация, правом на недвижимость будет обладать продавец.

Для регистрации прав на квартиру, дом необходимо собрать определенный пакет документов, составить заявление. Если документы подает доверенное лицо, то необходимо иметь также бланк доверенности при себе. В числе документов обязательно должен присутствовать кадастровый план.

Также нужно уплатить государственную пошлину, размеры которой регулируется НК РФ. К документам нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины, причем пошлину должны уплатить как покупатель, так и продавец.

После того, как все документы будут поданы, в течение месяца регистрация будет произведена, а покупатель на руки получит документ, подтверждающий право владеть и распоряжаться полученным жилым помещением. Теперь право собственности на жилое помещение может быть оспорено исключительно в суде.

Купля-продажа квартиры по доверенности

Если одна из сторон не может присутствовать в момент подписания договора независимо от того, будущий ли это владелец или же сам собственник, вся процедура проводится по доверенности.

Человек, на которого оформлена доверенность и будет участвовать в проведении операции. В этом случае весь процесс не будет иметь никаких существенных различий, понадобится только включить в бланк договор купли-продажи информацию о лице, которое будет выполнять свои обязательства по доверенности.

Чтобы исключить возможность подделки документов, и вся процедура была выполнена на законных основаниях, доверенность на человека должна быть оформлена официально, а сама бумага заверена нотариусом. Впоследствии документ необходимо будет прикрепить к самому договору о купле-продаже. Факт приема-передачи квартиры между сторонами подтверждается актом приема-передачи.

Образец заполнения и бланк

  • Скачать типовой договор купли-продажи квартиры. Бланк в формате word
  • Скачать договор купли-продажи квартиры. Образец заполнения в формате word
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности в формате word

Источник: https://pravsam.ru/dokumenty/kuprod/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Способы и порядок расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи квартиры: заполнение, регистрация, оплата, образец

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Как минимизировать риски?

В случае если продавец настойчиво предлагает произвести расчет в день подачи документов в Росреестр, не стоит соглашаться на такие условия, поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку. В таком случае покупатель останется и без денег, и без недвижимости.

Способы передачи денег

Чтобы сделка стала надежной для обеих сторон, практикуются разные способы расчетов по ДКП недвижимости:

Оплата покупки наличными средствами

Расчет по ДКП наличными возможен, когда между сторонами установились доверительные отношения. В данном случае средства могут быть переданы как наличными, так и банковским переводом.

Стороны договариваются о моменте расчета: либо при подписании договора купли-продажи, либо после регистрации перехода права собственности. Если стороны имеют семейные или дружественные отношения, такой вариант расчетов допустим. Но в других случаях не рекомендуется заключать сделки на честном слове.

У данного способа расчетов самые большие риски. И покупатель, и продавец несут риск остаться без денег и недвижимости. Продавец может составить заведомо ничтожный договор, на основании которого регистрация невозможна. Сделка не пройдет, а продавец исчезнет с деньгами в неизвестном направлении. Когда стороны договорились передать деньги после регистрации права собственности, есть риск, что покупатель по каким-либо причинам не отдаст деньги продавцу.

Читайте также:  Запись в трудовой книжке по совместительству: образец, ген. директор, увольнение, нужна ли запись, как сделать, внешнее и внутреннее

В таких случаях возможно взыскание средств в судебном порядке, но судебные тяжбы могут оказаться длительным и сложным процессом.

С 1 января 2015 года появилась возможность расчетов по сделкам через нотариальный депозит. Покупатель переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После исполнения условий сделки нотариус переводит деньги продавцу. Либо продавец может получить деньги в кассе банка, где открыт счет на имя нотариуса.

Для этого нужно в ДКП внести отдельное условие. При этом в договоре оговаривается момент, когда продавец может забрать деньги со счета, и когда покупатель вправе вернуть свои средства.

Стоимость нотариальной услуги составляет 0,5% от принятой денежной суммы, но не менее 1 тысячи рублей.

Аренда банковской ячейки

Возможность расчетов с использованием банковской ячейки предусмотрена статьей 922 ГК РФ. В этом случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В договоре оговаривается срок, на который предоставляется ячейка, и условия доступа к ней.

Покупатель в присутствии продавца вносит на хранение в ячейку денежные средства. Когда условия договора будут выполнены, продавец сможет открыть ячейку и забрать деньги. В свою очередь, банк проверит выполнение условий сделки.

Например, продавец сможет открыть ячейку при предъявлении свидетельства или выписки, которые подтверждают переход права собственности.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из выбранного тарифа, размера ячейки и сроков аренды. Цена на аренду ячейки среднего размера варьируется от 70 до 100 рублей в день. К этой цене добавляется стоимость иных услуг банка, предусмотренных заключенным договором.

Расчеты по аккредитиву предусмотрены статьей 867 ГК РФ. Соблюдается следующий порядок действий:

  1. Стороны заключают договор.
  2. Покупатель открывает счет в банке и вносит стоимость по договору.
  3. Продавец представляет банку документы, которые доказывают выполнение условий сделки.
  4. Банк проверяет документы и переводит деньги продавцу.

Примерная стоимость услуг банка при аккредитивной форме расчетов составляет 2000 рублей. Но к этой стоимости могут добавиться комиссии банка при открытии счета, переводе средств или их обналичивание.

Иные формы закрытия операции

  • Договор счета эскроу предусмотрен статьей 860.7 ГК РФ. По такому договору в банке открывается счет эскроу, куда вносятся деньги. Банк блокирует средства и перечисляет их после передачи объекта недвижимости и при предъявлении правоустанавливающих документов. В данном случае владелец счета не имеет права распоряжаться средствами. Если сделка не состоялась, счет закрывается по истечению сроков и средства возвращаются покупателю.
  • Также при заключении сделок встречается вариант обмена недвижимости с последующей доплатой. В данном случае в договоре указывается стоимость объекта, подлежащего мене, и размер доплаты. Неотъемлемой частью договора является передаточный акт объекта мены. При этом доплату можно произвести в любом порядке расчета (аккредитив, банковская ячейка и т.д.)

К безопасным расчетам можно отнести все, кроме передачи наличными или банковского перевода.

Расчеты через нотариальный депозит, аккредитив и эскроу считаются безопасными, потому что исключается возможность завладеть средствами в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности.

  • При наличном расчете и недобросовестности одной из сторон сделки сохраняются высокие риски остаться без недвижимости и без денег. При банковском переводе остаются те же самые риски, но добавляются высокие комиссии за перевод средств, если счета у сторон открыты в разных банках.
  • При аренде банковской ячейки сотрудники банка не несут ответственность за подлинность предоставляемых им документов. Оплата через нотариальный депозит остается безопасным расчетом, но услуги нотариуса считаются дорогими, а при отзыве лицензии банка нотариус ответственность нести не будет.
  • При расчетах по аккредитиву и договору эскроу банки несут ответственность за ненадлежащее исполнение указаний клиентов. Такие расчеты используются в разных странах и считаются безопасными при заключении сделок даже между гражданами разных государств.

Особые условия: аванс и задаток

Аванс и задаток являются средствами платежа по условиям договора. Задаток вносится в качестве подтверждения намерений покупателя в приобретении недвижимости.

Впоследствии при покупке задаток может быть зачтен как обеспечительный платеж по договору. Но в случае неоплаты сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у продавца.

А в случаях, когда сделка сорвалась по вине продавца, задаток в двойном размере возвращается покупателю.

Аванс является предварительной формой оплаты договора. Если продавец отказался продавать объект недвижимости, то аванс возвращается покупателю. Таким образом, аванс имеет форму предоплаты, но не обладает обеспечительной функцией в отличие от задатка.

Условия о задатке и авансе включаются в договор купли-продажи и должны быть выполнены в письменной форме.

При включении в договор условий о задатке следует указать, что задаток является обеспечением исполнения обязательств покупателя. Также необходимо указать на последствия, предусмотренные статьей 381 ГК РФ.

При включении в договор условий об авансе, необходимо указать на порядок расчетов: «часть стоимости в размере N передается продавцу в определенные сроки. Оставшаяся часть стоимости передается после определенного события». При этом в тексте договора обязательно нужно указать на полную стоимость объекта недвижимости.

Рассрочка платежа

Возможность приобрести имущество в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. График оплаты устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре. До тех пор, пока покупатель не оплатил полную стоимость по договору, объект недвижимости находится в залоге у продавца. При этом необходимо произвести государственную регистрацию такого договора для того, чтобы имущество находилось в обременении.

Если покупатель не производит платежи в пользу продавца, договор купли-продажи подлежит расторжению в судебном порядке.

Кто несет расходы при заключении соглашения?

Расходы, с которыми придется столкнуться продавцу и покупателю при заключении соглашения о купле-продаже:

  • оплата государственной пошлины;
  • оформление договора купли-продажи;
  • сбор и оформление документов, необходимых для сделки;
  • оплата услуг риэлтора;
  • оплата способа расчета.

Распределение расходов, связанных с заключением сделки, осуществляется по соглашению сторон. Но в практике сложились свои обычаи: кто и за что платит.

  1. Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель.
  2. Оплата услуг по оформлению ДКП может быть разделена на стороны по равным долям. Если в сделке участвует риэлтор, то он занимается оформлением договора для сторон. И эти услуги оплачивает сторона, которая наняла риэлтора.
  3. Оплата услуг риэлтора может быть разной. Когда его услуги включены в стоимость объекта недвижимости, их оплачивает покупатель. Когда риэлтор берет определенный процент от стоимости сделки, его услуги оплачивает продавец.
  4. Сбор и оформление документов, необходимых для сделки. От документа зависит, кто будет оплачивать его изготовление. За получение кадастрового паспорта и выписок ЕГРН платит продавец. А покупатель платит за подтверждение того, что он не состоит на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Это необходимо, чтобы продавец убедился, что сделка не будет впоследствии признана недействительной.
  5. Расходы за открытие ячейки, аккредитива или иного способа расчета стороны могут разделить пополам. Либо покупатель сам заплатит за открытие счета в банке.

Зачем нужны доказательства оплаты? Через некоторое время после сделки недобросовестный продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимости. И если у покупателя не будут сохранены документы по оплате, то доказать факт передачи денег будет трудно.

Особенно стоит обратить внимание, если между сторонами заключен договор с условием о рассрочке.

За каждый платеж необходимо брать расписку от продавца, либо сохранять платежные документы о переводе денежных средств. Вне зависимости от того, какие отношения сложились между сторонами сделки, следует сохранять все документы, подтверждающие оплату полной стоимости недвижимости.

Может возникнуть ситуация, в которой продавец будет просить занизить стоимость недвижимости по договору. Это делается с целью ухода от налогов. Или же покупатель попросит указать заниженную стоимость, потому что с его официальными доходами купить квартиру по реальной цене невозможно. К нему могут возникнуть вопросы о происхождении средств, на которые он купил квартиру.

В любом случае стоит отказаться от такой затеи, поскольку в суде доказать реальную стоимость квартиры будет сложно. Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то покупатель обратно получит стоимость, указанную в договоре. А доводы о том, что недвижимость не могла продаваться по такой стоимости, суд во внимание не примет.

Чтобы проверить реальную цену квартиры, стоит проанализировать рынок недвижимости. Сколько будут стоить квартиры равной площади в таком же районе? Если цена насторожила, то стоит задуматься о причинах.

Зачастую на рынке встречаются мошенники, которые предлагают заплатить аванс в счет будущей оплаты по ДКП. Мошенник снимает квартиру на месяц, которую потом предлагает купить на сайтах купли-продажи недвижимости. Для подтверждения намерений покупателя, требует оплатить аванс. Затем собирает небольшие авансы с нескольких потенциальных покупателей и съезжает с квартиры.

К сделкам с недвижимостью стоит подходить очень серьезно и не следует экономить на таких вещах, как получение справок об объекте недвижимости и зарегистрированных в нем лицах, открытии счета в банке для последующего расчета и оформлении договора купли-продажи. Перечисленные в статье инструменты сделают сделку безопасной и минимизируют возможность стать жертвой мошенников.

Видео

Подробнее о способах и порядке передачи расчетов по договору купли — продажи, сможете посмотреть в видео ниже:

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/poryadok-raschetov

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его составить? Образец документа

ГлавнаяНедвижимостьЖилая собственностьКвартираКупля-продажа квартирыИнструкция по купле-продаже квартирыДоговор купли-продажи квартиры

Покупка или продажа недвижимости — серьезное юридическое действие, требующее соблюдения, различных правил. Ввиду обстоятельств не всегда возможно выйти на сделку в кратчайшие сроки. В этом случае не потерять заинтересованного покупателя или понравившуюся квартиру поможет заключение предварительного договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, нужен ли он и для чего?

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор на основании, которого, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на определённых условиях. Регламентируется ПДКП статьей 429 ГК РФ.

Если одна из сторон откажется от совершения сделки — другая сторона вправе подать судебный иск о принудительном заключении соглашения купли-продажи.

Это требование указано п. 4 ст. 445 ГК РФ. Таким образом, преддоговор дает определенные гарантии обеим сторонам в серьезности намерений в отношении будущей сделки, может служить в качестве соглашения о предварительных расчетах (задатке, авансе), устанавливает сроки, в которые нужно провести основную сделку с недвижимостью.

Поэтому пренебрегать его заключением не стоит. Причины, по которым заключение основного документа может быть отложено:

  • отсутствие полного пакета документов (например, решение органов опеки и др.);
  • отсутствие полной суммы денег для покупки (ипотека на стадии рассмотрения и др.).

Договор является гарантией:

  1. для продавца — гарантирует покупку конкретным гражданином в оговоренный срок;
  2. для покупателя — гарантирует продажу конкретной жилплощади за оговоренную цену.

Кто должен составлять преддоговор?

По обоюдному согласию сторон решается вопрос о том, на чьи плечи ложатся расходы по заключению договора и кто именно этим займется. Составить договор могут:

  • любая сторона сделки самостоятельно, если сможет юридически грамотно составить документ с соблюдением всех требований закона;
  • юрист, риэлтор или нотариус.

Как правильно составить и оформить?

Договор должен быть заключен в письменной форме (ст.429 ГК РФ). Если не соблюсти данное условие — это повлечет признание соглашения ничтожным. Составляется в двух экземплярах, по одному каждой стороне.

При заполнении бланка в обязательном порядке вносятся следующие пункты:

  1. информация о каждой стороне;
  2. сведения о недвижимости;
  3. цена;
  4. срок выхода на сделку;
  5. сумма аванса, задатка (если они имеют место);
  6. права, обязанности и ответственность сторон;
  7. расходы, распределение их между сторонами, порядок уплаты.

Необходимые документы для преддоговора

  • Паспорта всех участников договора.
  • Свидетельство о рождении, в случае если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • правоустанавливающие документы — договор, на основании которого возникло право собственника (купля-продажа, дарение, наследование и д. р.).
  • Документы, подтверждающие право – свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.

По желанию одной из сторон сделки могут потребоваться иные документы (не являются обязательными):

  1. кадастровый и технический паспорт, разрешение на перепланировку;
  2. оценка стоимости жилья (если покупатель осуществляет покупку за счет кредитных средств);
  3. справка об отсутствие задолженности по квартплате (выписка из лицевого счета);
  4. справка обо всех зарегистрированных гражданах на данной жилплощади (справка формы №8);
  5. нотариальное согласие второго супруга на продажу или покупку квартиры (кроме случаев когда, супруг выражает свое согласие в самом договоре);
  6. согласие органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний ребенок);
  7. согласие банка (если квартира в ипотеке);
  8. документы, подтверждающие извещение всех собственников о предстоящей продаже (в случае если продается часть долевой собственности).

Указание сторон сделки

В договоре должны быть зафиксированы все граждане, являющиеся собственниками продаваемой квартиры, а так же все покупатели. Информация вносится на основании паспортов и свидетельств о рождении (если участники — дети).

Указываются данные:

  • Ф. И. О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и фактического проживания.

Если необходимо согласие супруга:

  • оформляется отдельный нотариальный документ;
  • или супруг включается в договор как участник (указываются его персональные данные, а так же волеизъявление в виде согласия).

Предмет преддоговора

Предметом является обязательство сторон заключить основной договор. Сделка должна пройти:

  1. между конкретными лицами;
  2. в отношении индивидуально определенной квартиры;
  3. в конкретный срок и дату;
  4. за точную цену;
  5. на иных условиях, определенных сторонами.

Описание объекта

Далее необходимо индивидуализировать объект продажи — квартиру. Чем точнее это сделать, тем спокойнее будет всем участникам соглашения. Признаки, которые нужно указать:

  • адрес;
  • количество комнат;
  • этаж;
  • площадь (общая и жилая);
  • кадастровый номер.

Вышеперечисленные данные берутся из технической документации — кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН и технического паспорта (на них делается ссылка). Если в жилплощади проводилась перепланировка — об этом должно быть указано в договоре.

Указывая собственника помещения, необходимо ссылаться на соответствующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации — выдавалось регистрационным органом (Росреестр) до 15.07.2016 г.;
  • выписка из ЕГРН — является единственным подтверждающим регистрацию права документом с 2016 г.;
  • документ-основание — им может быть один или несколько документов одновременно, например договор купли-продажи, дарения, наследования и др.

К реквизитам документа относятся:

  1. наименование;
  2. номер;
  3. серия;
  4. дата выдачи;
  5. выдавший орган.

Установление порядка расчетов

  • вся сумма или ее часть передается наличными деньгами;
  • вся сумма или ее часть передается в безналичном порядке (по желанию, указываются банковские счета);
  • часть суммы является кредитными средствами;
  • временные рамки, когда будут вручаться деньги;
  • дополнительные расходы на обслуживание счета, банковской ячейки и т. д. — распределение между сторонами.

Срок исполнения

Срок исполнения включает в себя:

  1. дату, до которой должен быть подписан основной договор;
  2. дату, до которой должны быть поданы документы на государственную регистрацию отчуждения.

Если срок не указывается — то на заключение основного соглашения дается ровно год с момента подписания предварительного. Если все сроки прошли – заинтересованная сторона вправе подать в суд и требовать признания своего права.

Важным пунктом является способ обеспечения выполнения обязательства. Имеется в виду сумма, передаваемая покупателем продавцу после подписания предварительного соглашения. Такая сумма может и не вносится — по желанию сторон. Но чаще всего используется предоплата в виде аванса или задатка.

Сумма может быть любой, но по общему правилу составляет не более 10% от цены договора. В пункт договора, говорящий о цене квартиры, включают подпункт, касающийся предоплаты, или же оформляют отдельным пунктом. Часты случаи, когда стороны передают аванс и устанавливают штрафные санкции (выбираются по соглашению сторон).

Возможно ли подписание документа по доверенности?

Заключить договор может доверенное лицо. Для этого необходимо оформить нотариальный документ. Важно, в доверенности четко обозначить, какой объект и на каких условиях предстоит приобрести или продать.

Цена услуг нотариуса

Составить преддоговор может не только юрист, но и нотариус. Он же его и заверит. Основная масса сделок с недвижимостью не требует обязательного нотариального заверения. Но есть ряд действий, которые необходимо заверять в обязательном порядке (ст. 42 Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.):

  1. сделки по отчуждению доли в квартире;
  2. сделки по отчуждению квартиры целиком по одному договору, принадлежащей нескольким лицам на праве общей долевой собственности;
  3. сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину.

Стоимость услуг различна в зависимости от региона страны:

  • удостоверение договора (госпошлина) — 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб.;
  • оформление договора (техническая работа) — от 1000 руб. и выше.

Ошибки и как их избежать?

Возможны следующие существенные недочеты, ведущие к признанию договора недействительным:

  1. не согласован вопрос об объекте и цене продажи (договор считается не заключенным);
  2. несоблюдение формы (ничтожный договор);
  3. не учтены интересы всех владельцев долевой собственности — не были оповещены о предстоящей продаже (возможна отмена сделки по заявлению собственника доли);
  4. некорректно оформленный задаток (влечет признание его авансом).

Чтобы не допускать подобных ошибок и не волноваться за законность всех юридических действий, доверять составление документа нужно квалифицированному специалисту.

Можно ли расторгнуть договор? Расторжение возможно на следующих основаниях (общие правила расторжения сделки):

  • заключение дополнительного соглашения;
  • изменение существенных условий (например, обнаружение серьезных недостатков недвижимости);
  • односторонний отказ (влечет штрафные санкции, если таковые были установлены);
  • отсутствие предложения заключить основной договор по истечении времени, отмеренного для заключения (истечение срока исполнения);
  • иные условия, указанные сторонами в договоре.

Предварительный договор — это не формальность, а гарант успешной сделки в будущем на заранее оговоренных условиях. Документ, составленный с соблюдением всех норм законодательства и интересов сторон, поможет защитить от потери времени и денег и продавца, и покупателя.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/dogovor/predvaritelniy.html

Договор купли – продажи квартиры

  • Образец
  •    Город __________                        (число, месяц, год прописью)______
  •   Мы, гражданин (ка) _______ (указать гражданство,  фамилию, имя, отчество полностью), пол: ____,  год рождения: ______, место рождения: ____, зарегистрированный(ая) по адресу: _____________, паспорт_________________ (указать номер), выдан __(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин (ка)  ______ (указать гражданство, фамилию, имя, отчество полностью), пол: ____,  год рождения: _____, место рождения: ____, зарегистрированный(ая) по адресу: _____________, паспорт _________ (указать номер), ______ выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

   1. _________ (указать ФИО Продавца ), обязуется передать в собственность, а _________ (указать ФИО Покупателя), обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилую квартиру с кадастровым номером _________, расположенную на ___ (указать этаж цифрами и прописью) этаже дома, находящегося по адресу: ____________________ (указать область, город, посёлок, деревня) ________________, улица ___________________, дом ___________, корпус, сроение _________ , квартира (номер квартиры цифрами и прописью) __________, состоящую из ___ (указать цифрами и  прописью количество комнат) комнат(ы), общей площадью _____ (указать общую площадь без учета летних помещений, цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площади (цифрами и прописью) кв. м.

(При расхождении в данных адреса или площади, указанных в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте или экспликации ТБТИ, берутся данные ТБТИ).

   2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи) от «___» ________  г.

(указать дату составления документа), зарегистрированного в _________ (указать орган, осуществивший государственную регистрацию), номер регистрации _______, дата регистрации _________ (указать дату государственной регистрации документа), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать дату выдачи) бланк серия __________ № ______ (данные бланка), выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № ________ (указывается номер государственной регистрации права) от «__»_____ (указать дату внесения записи регистрации).

  3. По соглашению Сторон указанная квартира оценивается и продаётся за _________ (указать сумму цифрой и прописью) руб.

  4. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

   5. Покупатель обязуется в течение (указать количество дней прописью) дней после государственной регистрации настоящего договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 3 договора в полном объёме.

( данного пункта может быть разным, в зависимости от того, как Стороны определяют порядок оплаты. Мы рассматриваем наиболее распространенный вариант взаиморасчетов между физическими лицами, когда оплата производится через депозитарну ячейку банка).

   6. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает (Этот пункт включают только в том случае, когда взаиморасчеты между Сторонами происходят после государственной регистрации). 

   7. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Читайте также:  Кому положен учебный отпуск: разбираемся в спорных юридических вопросах

   8. Риск случайной гибели или повреждения вышеназванной квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права по нему в ______ (наименование регистрирующего органа указывается полностью. В настоящее время: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве).

   9. В соответствии со статьей 556 ГК РФ при передаче квартиры Сторонами составляется передаточный акт.

   10. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию и ремонту квартиры, дома, придомовой территории после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности по нему.

   11.

статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст. 220 «Имущественные налоговые вычеты» НК РФ; ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ Сторонам известно (Указан примерный, наиболее распространенный перечень статей).  

  12. (вариант 1) На момент подписания настоящего договора на регистрационном учете в квартире никто не состоит (если в квартире никто не прописан).

  12. (вариант 2) В указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы: гр. ____(указать полностью ФИО). Продавец обязуется сняться сам и с снять указанных лиц с регистрационного учёта в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора (Если в квартире прописан Продавец и/или члены его семьи, которые выпишутся после продажи квартиры).

  13. Квартира   передается   телефонизированной   Московской   городской   телефонной   сетью  с действующим абонентским номером ____ (указать номер телефона).

Продавец обязуется не препятствовать переводу вышеназванного телефонного номера на имя Покупателя, а так же не претендовать на данный телефонный номер, не совершать каких-либо действий, которые могли бы повлечь за собой отключение (блокировку) и снятие данного телефонного номера, не переводить его на свое имя по другому адресу и не передавать его третьим лицам.

   14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

   15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

   16. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

   17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и, в соответствии со ст. 433 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

   18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

   19. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в ____ (указать наименование регистрирующего органа полностью).

  1. (Подписи Сторон. Указать полность фамилию, имя, отчество и поставить личную подпись)
  2. Продавец  __________________________________________________
  3. Покупатель ________________________________________________
  4. Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Источник: http://finesseco.ru/poleznaya_informatsiya/obrazec_dogovora_kypli-prodaji.html

Составить и скачать договор купли-продажи квартиры 2016: расчет наличными или безналичный расчет

Как оформить договор купли продажи квартиры самостоятельно, и какой способ оплаты выбрать?

Приобретая недвижимости, покупатель и продавец стараются всячески обезопасить себя. Популярный ранее способ передачи денег из рук в руки сегодня не только устарел, но и с точки зрения законодательства – незаконен. Все сделки на сумму свыше 600 тысяч рублей должны проводиться исключительно в безналичной форме.

Но что делать, если вы покупаете недвижимость, стоимость которой меньше 600 тысяч и не хотите тратить время на открытие счета, ожидание перевода и прочие нюансы, связанные с работой финансовых организаций? В этом случае вы можете использовать самый распространенный метод – оплатить сделку и сам договор купли продажи квартиры наличными. А как быть в случае использования жилищных сертификатов и средств материнского капитала на квартиру?

Договор купли продажи квартиры: расчет наличными

  • Договор купли-продажи квартиры за наличные, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, заполняется стандартно:
  • 1. Указывается дата/место заключения соглашения, ФИО сторон;
  • 2. Полная информация о квартире;
  • 3. Права и обязанности;
  • 4. Стоимость недвижимости;
  • 5. Гарантии;

6. Порядок оплаты.

Вот как раз в пункте «Порядок оплаты» и будут небольшие отличия. В случае если вы заключаете договор купли-продажи квартиры наличными, вы указываете дату расчета и точную сумму.

Подтверждением того, что средства переданы покупателю в полном объеме станет расписка, которая прикрепляется к договору купли-продажи.  Разумеется, устное соглашение не будет считаться основанием для суда в случае разногласий.

Поэтому, необходимо составить ее в письменной форме, желательно – в присутствии свидетелей. 

Договор купли продажи квартиры (расчет наличными) имеет единственное неоспоримое преимущество – продавец получает деньги моментально. Не нужно стоять в очередях, ждать наличия нужной суммы в отделении, да и держать деньги в руках гораздо приятнее, чем иметь их на счету.

  1. В остальном расчет наличными состоит из одних только минусов, среди которых такие риски:
  2. • Покупателю довольно сложно снять крупную сумму со своей карты или счета;
  3. • Есть возможность подменить настоящие деньги фальшивыми;
  4. • Можно допустить ошибку в подсчете, а после подписания документов вернуть средства едва ли удастся.

Более того, покупатель сильно рискует, ведь он отдает всю сумму за квартиру сразу (или даже залог). Сделка может быть остановлена на этапе регистрации, забрать деньги у продавца может быть весьма и весьма сложно, ведь он попросту может их уже потратить. 

Образец договора купли продажи квартиры: безналичный расчет и другие способы

Образец договора купли продажи квартиры (безналичный расчет) вы можете заполнить на нашем сайте. Отдавать деньги наличными – рискованное дело, а вот современные способы безналичного расчета могут гарантировать максимальную безопасность в таких сложных сделках. 

Способ № 1: аренда банковской ячейки при заключении договора купли-продажи квартиры

Почти 70 % участников сделок с недвижимостью считают этот метод расчета самым надежным. Покупатель арендует ячейку в одном из банков, кладет туда все средства. Процедура проводится в присутствии продавца недвижимости и сотрудника финансовой организации. 

Деньги хранятся в ячейке до того момента, пока покупатель не придет за ними (в случае сорвавшейся сделки) или не придет продавец (в случае состоявшейся сделки).

Разумеется, банк выдаст деньги только при наличии документов, подтверждающих продажу недвижимости или срыв сделки. На время хранения к ячейке прилагаются 2 ключа – один остается у сотрудника банка, второй – у одной из сторон сделки.

Чтобы не возникло споров – вы можете оставить второй ключ в финансовой организации. Банк сохранит ваши деньги всего за 3-5 тысяч рублей в месяц.

Как оформить договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку? Все очень просто – вам нужно будет прописать в разделе «Порядок оплаты», что продавец сможет забрать всю сумму из банковской ячейки (указать номер) сразу же после регистрации недвижимости покупателем.

Способ № 2: аккредитив и договор купли-продажи квартиры

Метод схож с предыдущим, только покупатель открывает счет и заключает договор с финансовой организацией, а продавец получит деньги только после того, как покупатель предъявит банку свидетельство о праве собственности. Способ более дорогостоящий, чем аренда ячейки.

В этом случае к договору купли-продажи прикрепляется соглашение с банком, а ситуация полностью описывается в разделе «Порядок оплаты». Способ аналогичен расчету с продавцом по счету эскроу (покупатель открывает счет в банке на сумму, равную стоимости квартиры, банк деньги хранит до тех пор, пока не получит подтверждение перехода прав собственности).

Где можно взять договор купли продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры за наличные, образец которого можно скачать на сайте, заключать рекомендуется только в том случае, если в качестве продавцов выступают ваши близкие друзья или родственники.

Согласно ст. 516 ГК РФ, если вы не укажите форму расчета, то «по умолчанию» используется расчет с помощью платежных поручений. Это особый документ, по которому банк обязуется перевести средства со счета покупателя на счет продавца в течение 10 дней (не считая дату составления самого поручения).

Само поручение следует составлять в 4-х экземплярах, в каждом из которых нужно указать дату, срок, реквизиты сторон (плательщика, получателя и банка), сумму. Также нужно четко указать основание платежа – в вашем случае это исполнение обязательство по договору купли-продажи. Это стандартный, и весьма надежный способ. Возможно также расчет по договору в соответствии с графиком платежей.

Где можно взять договор купли-продажи квартиры? Вы можете обратиться к юристам, правда, составление соглашение обойдется вам очень дорого. А можете составить договор прямо на нашем сайте.

Над ним уже поработали опытные юристы, вам остается лишь ответить на вопросы в форме слева, а система сама распределит информацию по нужным разделам соглашения. В результате составление договора займет не больше 5 минут.

Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-nalichnyj-i-beznalichnyj-raschet

Оформление сделки купли -продажи. Расчет до или после регистрации — Правовед.RU

636 юристов сейчас на сайте

Между мной (покупатель) и сводной сестрой (про которую узнал после смерти родителей и видел всего два раза после ее претензий на наследство) (продавец) заключается договор купли-продажи доли в квартире, оставшейся по наследству. Наследственные дела оформлены.

Мне предлагают такой вариант.

Расчет в момент оформления договора у нотариуса, объясняя это тем, что после оформления этого договора он уже юридически якобы не будет являться собственником жилья.

Мне передаются свидетельство продавца о регистрации права собственности, справки и нотариально заверенная расписка о получении им денег и отсутствия претензий по расчету. У него остается экземпляр договора купли-продажи.

Я регистрирую право собственности. Оплата сделки за мой счет.

Вопрос.

Нет ли каких подводных камней. Если возникнут проблемы при регистрации сделки. До сих пор считал, что оплата производится после регистрации.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Здравствуйте. В основном расчет по сделкам купли-продажи недвижимости стараются произвести расчеты до или в момент заключения договора купли-продажи.

Для Вас как покупателя выгоден расчет после регистрации права за Вами с обременением в пользу продавца.

Вы подаете документы на регистрацию, расчет не производите (может за исключением суммы аванса или задатка, либо первоначального взноса), происходит регистрация права покупателя с залогом в пользу продавца, покупатель — собственник, но распоряжаться недвижимостью не может, производиться расчет с продавцом и подаете заявление о снятии обременения. То же можно сделать не налагая обременения.

Здравствуйте, Сергей!

Как правило оплата по договорам купли-продажи недвижимости происходит до подачи документов на регистрацию в Росреестр.

Если оплата происходит после регистрации сделки то в договоре нужно прописать, что в данном случае залог не возникает. Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 488]

…5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В Вашем случае после заверения Договора купли-продажи у нотариуса Продавцу, так же необходимо обратиться вместе с Вами в Росреестр для подачи документов, так как подача документов происходит совместно.

Без такой оговорке Росреестр откажет в регистрации обычный договор купли-продажи недвижимости.Мирасов Эдуард

Позволю немного поправить, Росреестр зарегистрирует залог в силу закона. Договоры не регистрируются, только переход права собственности.

Расчет в момент оформления договора у нотариуса, объясняя это тем, что после оформления этого договора он уже юридически якобы не будет являться собственником жилья.

Мне передаются свидетельство продавца о регистрации права собственности, справки и нотариально заверенная расписка о получении им денег и отсутствия претензий по расчету. У него остается экземпляр договора купли-продажи. Я регистрирую право собственности.

Оплата сделки за мой счет.Сергей

Если уверены, что квартира не под арестом, ограничений по ее продаже нет, то схема вполне рабочая.

  • 8,0рейтинг
  • 878отзывов
  • эксперт

Сергей, добрый день!

Аккредитив не рассматривали? Кладете деньги на счет, банк их перечисляет продавцу только после регистрации права собственности. Принцип ячейки, подходит в случае, если стороны из разных городов.

Источник: https://pravoved.ru/question/1286533/

Договор купли продажи недвижимости оплата после гос регистрации

Это быстро и бесплатно! Законодательная база После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п. Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122. Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Важно

От юридических лиц в качестве документов, подтверждающих полномочия представителей правообладателей и участников сделки требуется представлять выписку из протокола 9 участников акционеров (членов) или приказ о назначении директора (контракт). Полномочия представителей физических лиц (родителей, опекунов, попечителей иных лиц) подтверждаются кроме вышеупомянутых документов еще и свидетельствами, выданными органами ЗАГСа, а также доверенностями.

Если квартира, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.

  • Договор купли-продажи.
  • Передаточный акт (кроме договора дарения), т.е. документ о приеме-сдаче квартиры, как обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Дкп квартиры с оплатой после его регистрации

ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЕЙ, а ПОКУПАТЕЛИ обязуются принять в общую долевую собственность, Федотова Ирина Борисовна – 1/6 (Одну шестую) долю, Федотова Елена Петровна – 1/3 (Одну третью) долю, Федотов Петр Сергеевич – 1/6 (Одну шестую) долю и Федотова Светлана Петровна – 1/6 (Одну шестую) долю, и оплатить, в порядке и на условиях, оговоренных в настоящем Договоре, квартиру, расположенную по адресу: ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА РАМЕНКИ, ДОМ 21 (Двадцать один), КВАРТИРА 142 (Сто сорок два), условный номер квартиры – 77-77-03/077/2007-545.2. Указанная квартира состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь 77,0 (Семьдесят семь) кв.м., в том числе жилую площадь 44,5 (Сорок четыре целых пять десятых) кв.м.3.

Оформление сделки купли -продажи. расчет до или после регистрации

3. При подписании договора по доверенности обязательно, в самом договоре, об этом должно быть написано.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Безопасная продажа При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

Внимание

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте. Имущество считается переданным с момента его подписания.

Как составить договор и зарегистрировать куплю-продажу

Соглашение о покупке фиксирует обязательства по передаче продавцом покупателю какого-либо недвижимого имущества. Регулируют смену владельца параграфы 1, 7 гл. 30 ГК.

Условия договора купли-продажи недвижимости Соглашение составляется в письменном виде с подписью всех участников. В нем должна быть указана цена договора купли-продажи недвижимости.

Включается также стоимость земельного участка, на котором находится продаваемое имущество. При отсутствии указанных пунктов документ не имеет силы.

Необходимо наличие информации о недвижимости, позволяющей определенно установить ее характер и место расположения. Более подробно условия договора купли-продажи будущей недвижимости прописаны в главе 30 раздела 5 части второй ГК РФ. В договоре по недвижимости оговаривается право владения земельным участком, где он находится.

Договор купли продажи квартиры (дкп) и предъявляемые к нему требования

Если покупатель осуществляет оплату с привлечением кредитных средств банка, в заключении сделки принимает участие еще одна сторона – представитель финансового учреждения. В этом случае совершается заключение трехстороннего договора купли-продажи недвижимости.

В договоре указываются данные представителя банковской системы с заверением его полномочий. Составление, регистрация и сопровождение договора купли-продажи недвижимости Бумага состоит из двух составляющих: преамбулы и основной части.

В преамбуле (шапке), фиксируется:

  • населенный пункт составления;
  • дата подписания;
  • паспортные данные сторон или их представителей.
  • Основная часть содержит:
  • полную информацию об объекте сделки: название, адрес, кадастровый номер;
  • обременение, по объекту.

Вектор права +7(499) 502-55-87, +7-926-983-00-55

Когда наступает право собственности Таким образом, право собственности на недвижимость переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи и подачи заявления на регистрацию, а с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть, если покупатель передаст денежные средства в счет оплаты недвижимости сразу после подписания договора, то не исключено, что продавец может воспользоваться своим правом отказаться от сделки до ее регистрации и направит необходимое заявление в регистрирующий орган. В итоге покупатель может оказаться и без денег, и без недвижимости.Необходимо отметить, что возможность отказаться от совершения сделки после подачи документов в регистрирующий орган имеется у обеих сторон сделки.

Договор купли продажи недвижимости в москве

В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

В его роли может выступать долгосрочная аренда, которая не теряет силу при смене владельца;

  • статус надела, на котором стоит здание;
  • цена, с учетом скидок, акций, и способы оплаты;
  • штрафные санкции в случае игнорирования пунктов договора.

Желательно включить пункт с форс-мажорными обстоятельствами. Составление, регистрация и сопровождение договора купли-продажи недвижимости по закону не требует участия нотариуса.

Необходимо к нему обратиться только в случае, если предмет сделки находится в общем владении супругов. Желательно обратиться к компетентному специалисту, если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети.

Наличие детей возрастом до 18 лет усложняет продажу. Государственная регистрация документа не требуется. Новому владельцу нужно только заверить право собственности.

Недостатком такого способа оплаты является необходимость повторного обращения в регистрирующий орган (после оплаты по договору) продавца и покупателя с совместным заявлением о прекращении ипотеки. 2. Оплата по аккредитиву. Этот способ представляет собой заключение договора между банком и покупателем недвижимости.

Данный договор предусматривает внесение покупателем суммы, равной стоимости покупаемой недвижимости, на расчетный счет банка. После того, как продавец предъявляет необходимые документы о регистрации, банк выдает или перечисляет ему деньги. Аккредитив бывает отзывным и безотзывным.

Первый вид предполагает возможность изменения или отмены обязательств банка в отношении продавца. Второй же – невозможность таких «проделок» без согласия сторон.Особенностью такого вида расчетов является необходимость указания полной стоимости объекта недвижимости. 3.
Регистрационный номер Участка: . 1.6.

Кадастровый номер Участка: . 1.7. Общая площадь Участка: . 1.8. Обременения Участка: . 1.9. Ограничения использования: . 1.10. Разрешенное использование: . 1.11. Разрешение на застройку Участка: . 1.12. Использование соседних земельных участков: . 1.13. Качественные свойства земли: . 1.14.

Иная информация, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка: . К договору прилагается кадастровый паспорт Участка (Приложение №3), который является неотъемлемой частью настоящего договора. 1.15. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.

551 ГК РФ, ст. 25 — 26 ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 1.16.

Источник: https://prodhelp.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-oplata-posle-gos-registratsii/

Ссылка на основную публикацию