Зачем нужен риелтор: как специалисты помогают при операциях с недвижимостью

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором.

И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее.

Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть. 

А зачем вообще договор? 

Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек.

И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе. 

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners: 

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.

Почему моя квартира не продается?

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова: 

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме. 

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости. 

Кирилл Брюлин: 

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий.

Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение.

Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Как понять, что перед вами ненадежный застройщик?

Границы ответственности риэлтора 

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно.

С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру. 

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»: 

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия. 

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты.

Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст.

166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью». 

Кирилл Брюлин: 

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости.

Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть.

А если уже нет? Если деньги потрачены? 

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет. 

Олег Сухов: 

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным.

Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности.

Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне. 

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость. 

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»: 

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет. 

Договор на любой вкус 

Стоит  отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора.

По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор.

К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости. 

Алина Дмитриева: 

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки.

Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.).

Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков. 

Пункты, без которых нельзя 

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы. 

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию). 

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать.

Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов.

Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры.

Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов.

Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором. 

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить.

Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается. 

Андрей Андреев: 

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения. 

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения.

Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной.

У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту. 

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы.

Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов.

При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту. 

Андрей Андреев: 

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора. 

Как не потерять квартиру после покупки

Подозрительные пункты 

Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом  составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.

 

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание. 

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию.

Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре.

Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы.

На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.

Достойные пункты 

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Это лишь означает, что риэлтор будет  обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

Покупаем загородный дом для ПМЖ: самые важные вопросы

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше? 

• Алина Дмитриева: 
• — Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом. 
• Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dogovor-s-rieltorom-punkty-vazhnye-i-punkty-opasnye-218269/

Для чего нужен риэлтор?

Для чего нужен риэлтор клиенту? Зачем он при покупке, продаже квартиры за наличные или по ипотеке или с участием нотариуса? Приобретение или реализация жилплощади сегодня кажется не такой сложной задачей, поэтому агентам по недвижимости часто приходится доказывать ценность своих услуг и объяснять зачем они нужны продавцу или покупателю. Как показывает практика, эта затея чаще всего терпит фиаско.

Поэтому сделаю попытку восполнить данный пробел, чтобы статья содержала аргументы в пользу маклера, а вы, поможете мне в х, если будет чем поделиться.

Для чего нужен риэлтор клиенту?

Буквально несколько лет назад, когда государство еще не взялось за регулирование и изменение процедуры смены права собственности, самостоятельно правильно оформить сделку обычному человеку было очень сложно.

Процветала коррупция и бюрократизм, сбор необходимых документов мог растянуться на месяцы, регистраторы меняли правила оформления на ходу и по своему усмотрению.

Чтобы получить заветную бумажку, приходилось часами стоять в очередях, зачастую занимая место с вечера.

Узнайте, кто такой риэлтор и что делает

Однако, с принятием закона ФЗ-218, вступившего в силу 2-го января 2017 года, правила изменились, и процедура регистрации права собственности значительно упростилась.

Теперь для сдачи документов в Росреестр достаточно обратиться в ближайшее отделение МФЦ. Вроде бы ничего сложного, и каждый человек способен проделать эту процедуру самостоятельно.

Но, как и в любой другой сфере деятельности, при продаже или покупке жилища невозможно обойтись без подводных камней.

Специалист обеспечивает непрерывное и правильное прохождение всех этапов сделки, обеспечивая ее безопасность для всех участников процесса. Нередки случаи, когда риелтор присутствует лишь у одной из сторон. В таком случае человек, выступающий самостоятельно, практически не защищен от возможных рисков, в отличие от того, на чьей стороне выступает компетентный агент.

Очень важная часть любых действий с недвижимостью – безопасность расчетов. К примеру, если приобретатель решил воспользоваться банковской ячейкой, договор на ее использование нужно составлять очень грамотно и аккуратно.

Бывали случаи, когда после реализации квартиры продавец с удивлением обнаруживал, что не может получить причитающиеся ему средства.

А если в сделке участвует целая цепочка из нескольких объектов и собственников? Только правильно обученный специалист сможет идеально выстроить алгоритм, соблюдая интересы всех ее сторон и участников.

Работа агента заключается в нахождении и состыковке купца и продавца, с целью сэкономить участникам сделки время и нервы, и сделать ее максимально комфортной для каждой из сторон.

Это в общем, теперь рассмотрим частные случаи.

Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры

Как бы это странно ни звучало, но зачастую человек, желающий купить квартиру, сам до конца не понимает, какое именно жилье он хочет. Профессиональный риелтор способен выявить все потребности клиента, помочь человеку сделать единственно правильный выбор, и подобрать квадратные метры, с учетом всех его явных и не очевидных пожеланий.

Основная задача каждого маклера – проверка всех участников купли-продажи, и контроль каждой стадии ее прохождения. Специалист способен увидеть практически любые мошеннические схемы, и обнаружить «подводные камни», тем самым изрядно сэкономив время и нервы своему заказчику.

Какие документы у риэлтора должны быть при себе

Разбираясь в малейших нюансах, он способен проконсультировать клиента обо всех достоинствах и недостатках предлагаемой квартиры, рассказать о доме и районе, где планируется проживание, обеспечить «юридическую чистоту» сделки насколько это возможно.

Для маклера, так же, как и для его заказчику, важно как можно быстрее и правильнее оформить действия по купле или реализации жилья. Основной мотивацией для этого служит не только уважение к покупателю, но и прямая выгода специалиста – ведь свои деньги он получает только после окончательных расчетов сторон и перехода права собственности.

Как агент может повлиять на скорость заключения сделки? Для этого он целенаправленно ищет объекты недвижимости для своих клиентов, руководствуясь их потребностями.
Может ли человек, желающий приобрести квартиру сделать это сам? Безусловно.

Но возникает вопрос – насколько быстро и безопасно? Ведь у каждого уважающего себя риелтора есть собственная база, объекты которых не всегда доступны к публичному просмотру. Это значительно упрощает поиск потенциальных продавцов.

К тому же, только потертый жизнью специалист, способен выявить на стадии знакомства потенциальных мошенников, тем самым обезопасив приобретателя.

Не каждый человек сможет учесть все нюансы и разоблачить возможные махинации и мошеннические действия противоположной стороны договора, тогда как опытный посредник сразу обратит на это внимание, и не допустит противоправных действий в отношении своего заказчика.

Для чего нужен риэлтор, если квартира приобретается через ипотеку

Выбор банка для ипотеки – ответственное и сложное дело. У каждого банка свои условия, и зачастую разобраться во всех нюансах предложений не так уж просто. Опытный риелтор всегда расскажет клиенту обо всех мелочах, и посоветует самые выгодные условия, поскольку он лично заинтересован в успешном разрешении жилищного вопроса и скорейшего оформления перехода права собственности.

Кроме этого, посредник сможет оказать помощь в случаях, когда:

• у заемщика нет официально подтвержденных доходов, достаточных для получения ипотеки;
• есть проблемы с кредитной историей, и возникает подозрение, что банк не одобрит ипотеку;
• человек сам не разбирается в тонкостях вопроса, или у него нет возможности самостоятельно искать подходящую программу кредитования;
• купец не знает, что жилье с обременением можно приобретать в ипотеку.

Многие агенты имеют определенные договоренности с банками, вследствие чего оформление сделок с ними происходит намного быстрее, и зачастую выгоднее, нежели заказчик занимался бы оформлением кредита самостоятельно.

Для чего нужен риэлтор при продаже квартиры

• Что может сделать полезного для клиента риэлтор, если он, как и сам владелец, занимается поиском потенциального приобретателя, прибегая к услугам всемирной сети Интернет?
• 
• Существует несколько весомых причин, по которым при продаже квартиры или дома следует обращаться к услугам риелтора:

• маклер способен увязать в единую цепочку клиента со сложной ситуацией, к примеру, если тому надо продать недвижимость, взять ипотеку, и еще использовать материнский капитал;
• обеспечить безопасность, проследив и организовав безопасные расчеты;
• обеспечить маркетинговые мероприятия и эффективно прорекламировать объект недвижимости, при этом выставить его перед потенциальными покупателями в выгодном свете;
• провести консультацию в области налогообложения;
• значительно сэкономить личное время и нервы продавца, отсеивая просто любопытствующих, от действительно заинтересованных в покупке;
• у агента есть собственная база клиентов, желающих приобрести жилье, и коллеги, у которых тоже есть потенциальные купцы, что значительно увеличивает вероятность скорой реализации жилища;
• у специалиста есть несколько способов рекламирования жилья, и, следовательно, больше возможностей донести необходимую информацию до потенциальных покупателей.

Владелец всегда может сделать свой осознанный выбор – пытаться продать самостоятельно, и взять все риски на себя, с возможностью затянуть продажу, потратить уйму времени и сил, столкнуться с мошенническими действиями, либо довериться профессионалу, и осуществить сделку в рамках закона, быстро и эффективно.

Несколько очевидных плюсов для работы с риэлтором:

1. Профессионал берет на себя всю организацию процесса. Продавцу остается только подписать необходимые документы, и выполнить условия заключенного соглашения. Это существенная экономия времени и сил собственника.
2. Обеспечение безопасности оформления продаваемого или приобретаемого объекта. Грамотный маклер способен выявить и исключить потенциальных мошенников и неплатежеспособных клиентов.
3. Скорость проведения сделки. Как показывает практика, с агентом в разы быстрее, чем самостоятельный поиск покупателя.
4. Соблюдение прав собственника и приобретателя. Юридически подкованный специалист не допустит подписания потенциально опасных документов, которые могут в будущем навредить продавцу, или негативно повлиять на достигнутые соглашения.

Индивидуальный подход к каждому заказчику. Жизненные ситуации бывают разными, и зачастую продавцу необходима помощь для сбыта жилплощади.

Квалифицированный посредник всегда найдет выход из положения, обеспечив получение необходимых документов и разрешений, действуя в интересах владельца.

Он заинтересован в том, чтобы владелец как можно быстрее продал свой объект недвижимости, или приобрел жилье своей мечты.

Для чего нужен риэлтор при нотариальном заверении продажи квартиры

Участие нотариуса при продаже квартиры необходимо, если продается одна или несколько долей, или когда одним из продавцов является несовершеннолетним гражданином.

В любых других случаях закон не обязывает стороны нотариально заверять сделку, но, при желании сторон, нотариус принимает участие в оформлении. Если продавец желает обратиться к нотариусу для узаконивания купли-продажи, агент сможет лишь сопровождать его, никак не влияя на результат.

Однако нотариус, ни при каких условиях не будет заниматься процессом реализации квадратных метров, за ним закреплены иные обязанности. Он только подтверждает факт сделки, тогда как вся подготовка к ней входит в зону ответственности посредника.

Для чего нужен риэлтор, если квартира продается с использованием потеки

В случае с ипотекой, банк, выдающий покупателю кредит, является своеобразным гарантом того, что продавец получит свои средства в полном объеме. В большинстве случаев хозяину не о чем беспокоиться, банки с многолетней положительной репутацией свои обещания чаще всего выполняют.

Однако при купле-продаже с участием ипотеки существуют определенные риски. После регистрации перехода права собственности при определенных условиях договор может быть оспорен через суд, и тогда прежнему обладателю жилье возвращается обратно, но уже обремененное ипотекой. Судебная практика показывает, что в таких случаях закон всегда на стороне банков.

Чтобы избежать таких неприятных последствий, следует воспользоваться помощью профессионального риелтора. Он в состоянии обеспечить юридическую чистоту и защищенность клиента, выступая в интересах продавца. Маклер обладает достаточным опытом и знаниями, чтобы исключить потенциальные опасности и неприятности для заказчика.

Мы рассмотрели основные варианты приобретения и реализации собственности, а также степень необходимости участия в них риелтора, чтобы обосновать, зачем нужна услуга агента недвижимости участникам сделки. Вы можете добавить свое мнение по этому поводу в х.

Источник: https://MainSeller.ru/dlya-chego-nuzhen-rieltor.html

Обязанности риэлтора

Сегодня практически во всех операциях с недвижимостью участвуют риэлторы. Ведь гораздо проще обратиться к специалисту, чем задумываться самому о всех сложных нюансах при действиях с недвижимостью. Но нужно четко знать обязанности агента и требовать их соблюдения от него.

Что входит в обязанности риэлтора

Риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом. Он не только просматривает объекты, которые выставлены на продажу, но и занимается всеми этапами покупки и оформления жилья от момента заключения договора до получения им необходимых бумаг на недвижимость (либо денег, если недвижимость нужно было продать).

Перечень основных обязанностей агента:

• консультации по интересующим вопросам, связанным с недвижимостью;
• осмотр выгодных вариантов продажи недвижимости, покупки недвижимости или её сдачи в аренду;
• обеспечение законности договора между продающим (сдающим в аренду) и покупающим (арендующим);
• правильное оформление всех необходимых бумаг;
• гарантия получения клиентом денег за сдачу/продажу недвижимости или документов при её покупке;
• обеспечение соблюдения обеими сторонами условий договора;
• составление отчета по всей проделанной работе и предоставление его клиенту.

Вкратце, риэлтор обязан искать покупателей/продавцов/сдающих в аренду недвижимость, организовывать переговоры и оформлять необходимые бумаги.

В остальном обязанности агента зависят от оформленного договора, так как есть несколько типов посреднических договоров.

При продаже квартиры

Права агента при продаже недвижимости:

• получение доверенности;
• возможность попасть в квартиру и узнать о ней всю необходимую информацию;
• оплата за выполненную работу.

Перечень обязанностей риэлтора:

• консультация;
• рекламирование недвижимости (перед этим он обязан сделать несколько фотографий и поместить квартиру к себе в базу);
• получение выписок и справок;
• подбор покупателей, переговоры с ними (включающие показ квартиры);
• оформление договоров на покупку/продажу недвижимости и соответствующих бумаг;
• подача бумаг о всех проведенных действиях с квартирой в Росреестр для регистрации.

При покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры:

• консультация по ценам на жильё и ситуации на рынке;
• заключение авансового соглашения и нотариального заверения сделки;
• осмотр доступных вариантов, подходящих клиенту в соответствии с его запросами;
• осмотр вариантов из кредитов и ипотек, проведение всех необходимых действий с банками;
• обеспечение встречи клиента и продавца квартиры, помощь при её осмотре;
• переговоры с продавцом по условиям договора и цене;
• просмотр документов, связанных с жильём (например, количество прописанных жильцов), проверка «юридической чистоты» недвижимости;
• после того, как стороны договорились о купле/продаже, агент обязан обеспечить правильное оформление договоров и всех связанных с ним бумаг (в том числе, акта о приёме-передаче недвижимости), помочь при взаимном расчёте продавца и покупателя и проследить за успешным совершением сделки (включая устранение вероятных нарушений перед органами ФРС);
• помочь в оформлении страховки на квартиру (по желанию клиента).

Оценка недвижимости не является обязанностью риэлтора и он не имеет права её проводить платно, если он не сертифицированный специалист. Риэлтор обязан лишь первично оценить возможные варианты для покупки, чтобы информировать клиента.

При оформлении договора аренды

Агент обязан помочь клиенту с поиском жилья в аренду. Помощь включает:

• регулярный осмотр актуальных объявлений
• обязанность отвечать на звонки даже в нерабочее время;
• осматривать жилье (вместе с клиентом).

Обязанности риэлтора при аренде жилья практически идентичны его обязанностям при покупке/продаже, основное отличие в типах составляемых документов.

Риэлторские компании предоставляют возможность заключить 2 типа договора: эксклюзивный и типовой. Типовой договор нужен при съёме небольших (1-комнатных или 2-комнатных) бюджетных квартир.

При этом агент должен принять заявление от клиента, подобрать квартиру/нанимателя, показать её клиенту (организовав встречу двух сторон) и, при его согласии, заключить договор найма. При несогласии – продолжить искать другие через клиентскую базу.

Эксклюзивный договор более дорогой, его заключают при съёме жилья бизнес-класса. В целом, обязанности риэлтора такие же, как и при заключении типового договора, но есть некоторые различия:

1. Поиск нанимателя согласно предпочтениям клиента.
2. Если наниматель не подойдет клиенту, риэлторская компания должна прорекламировать его квартиру, чтобы найти более подходящих нанимателей.

Права риэлтора в суде

Права агента в судебных разбирательствах защищены законодательством практически так же, как и права клиентов риэлторских компаний. Перечень процессуальных прав обоих участвующих в суде сторон изложен в ГПК РФ.

Постоянно случаются прецеденты, когда суд встаёт на сторону риэлтора в его споре с клиентом.

В суд на агента могут подать при переводе жилого помещения в нежилое, чтобы его пресечь, при несогласии со сделкой и признанию её недействительной.

Специфика работы

Агент должен выполнять свои обязанности, прописанные в договоре (но не более того). Клиенту их нужно хорошо знать, чтобы риэлтор не мог его обмануть.

Что не входит в обязанности риэлтора

Агент не обязан:

• Оценивать недвижимость (если он не специалист в этом) и, более того, не имеет на это права.
• консультировать клиентов по вопросам, не связанным с его профессиональной деятельностью;

Нельзя требовать от риэлтора услуг, отсутствующих в договоре с ним.

• давать экспертную оценку состояния квартиры;
• иметь специальные знания, не определенные законами РФ;
• выявлять скрытые дефекты недвижимости.

Что должно насторожить при оформлении договора с риэлтором

При работе с агентом некоторые вещи могут характеризовать его как недобросовестного агента:

• риэлтор не возвращает аванс, аргументируя тем, что это задаток (важно знать, что аванс и задаток – разные вещи, и при составлении договора оформляют именно аванс, который полагается возвращать);
• выполнение обязательств в неполном объёме;

Нужно помнить, что риэлтор – это прежде всего продавец, который заинтересован совершить сделку.

• при оформлении договора купли/продажи обычно оговаривается передача вознаграждения риэлтору в виде аванса или задатка (т. е. гонорар агенту фактически выплачивает покупатель); но при этом агент может потребовать плату и с продавца тоже.

Риэлторы нужны для помощи в покупке, продаже, аренде или сдаче недвижимости в аренду. При работе с ними нужно быть осторожными, так как зачастую попадаются недобросовестные агенты.

Источник: https://Oformovich.ru/obshie/obyazannosti-rieltora.html

Нужен ли риелтор при продаже квартиры в 2020 году

Сделка купли-продажи квартиры – это очень важное событие, которое сопровождается массой вопросов и нюансов. Сегодня большинство людей не представляет себе процедуру продажи недвижимости без посредника. Но так нужен ли риэлтор при продаже квартиры?

Зачем нужен вообще риэлтор

Риэлтор – это посредник в сделках с недвижимостью. Сделки с недвижимостью – это его основное занятие, поэтому его знания и услуги так ценятся сторонами сделки.

Как работают риэлторы при продаже недвижимости? В функции и обязанности риэлтора по продаже входит:

• проверяет юридическую чистоту жилья;
• помогает продавцу собирать необходимые справки, документы для продажи квартиры;
• осуществляет оценку и предпродажную подготовку;
• реализует рекламную кампанию – ищет покупателей и проводит показы;
• разрабатывает тексты договоров в интересах клиента;
• курирует регистрацию перехода права собственности на покупателя;
• контролирует завершение сделки.

Продавец может и в одиночку справиться со всеми перечисленными выше функциями. Однако продажа квартиры через риелтора значительно сэкономит время, деньги и нервы.

Аргументы за риэлтора при продаже

Какие есть плюсы при обращении к агенту:

1. Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
2. Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
3. Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риелторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
4. Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
5. Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.

Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.

Аргументы против

Перед тем, как решиться на заключение агентского договора на продажу квартиры, продавцу нужно внимательно взвесить возможные отрицательные стороны сотрудничества.

1. Денежные затраты. Услуги агентов по недвижимости отличаются высокой стоимостью. Сколько стоит нанять риэлтора – минимальная ставка составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по твердому прайсу). Верхняя планка цены не установлена.
2. Отсутствие стандартов для риэлторов. Закон не устанавливает специальные требования в отношении деятельности риэлторов – соответствующий нормативный акт все еще находится на стадии разработки. Это означает, что проконтролировать качество услуг и взыскать убытки с агента через суд порой достаточно сложно.
3. Деятельность риэлторов не лицензируется, что ведет к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Именно поэтому присутствует высокий риск мошенничества на рынке недвижимости.

Если речь идет о простой сделке – один продавец, один покупатель, необремененная квартира, то необходимость в посреднике вообще отпадает.

Нужен ли риэлтор при продаже квартиры с нотариусом

• С чего начать новичкам? Нотариус обязателен при продаже квартиры в двух случаях:
• В остальных случаях закон не обязывает сторон обращаться в нотариальную контору, но если они сочтут такой визит необходимым – любую сделку можно удостоверить.
• Нотариус обеспечивает законность сделки, в том числе выполняет следующие действия:

• проверяет, не нарушены ли сделкой чьи-либо права;
• разрабатывает текст договора с учетом действующих норм;
• проверяет дееспособность продавца и покупателя;
• удостоверяет своей подписью факт совершения сделки.

Поэтому если продавец планирует обращаться к риэлтору именно для обеспечения юридической законности сделки – то участия посредника не требуется, иначе он лишь продублирует полномочия нотариуса.

Однако нотариус не может заменить риелтора полностью – он не проведет осмотр квартиры, не станет продвигать недвижимость на рынке и контролировать расчеты по сделке. Все эти функции по-прежнему лежат на агенте.

Таким образом, продавцу нужно определиться, в каких вопросах ему нужна помощь – и, исходя из этого, решать, нанимать риелтора или нет.

Нужен ли риелтор при продаже квартиры через ипотеку

Банк, выдающий покупателю ипотеку, является в некотором смысле гарантом продавца в плане расчетов. Если банк надежный, с многолетней положительной историей и хорошей репутацией – продавец может не беспокоиться о том, что банк не переведет ему оплату за квартиру.

Однако в ипотечных сделках есть другой риск. Если договор после его исполнения будет аннулирован судом, то продавец рискует получить назад жилье, обремененное ипотекой. Судебная практика в таких делах встает на сторону банков.

Именно для того, чтобы избежать подобного риска, в ипотечных сделках требуется риэлторская помощь. Обеспечить юридическую чистоту сделки может только человек с профильным образованием или с многолетней практикой продаж на рынке недвижимости.

Мошенничество риелторов при продаже квартиры

Как именно обманывают риэлторы при продаже квартиры?

Встречаются следующие схемы обмана мошенников риэлторов:

1. Услуга «Поиск покупателя». Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но оплату просят не от суммы заключенной сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя. При этом работа по поиску как таковая не ведется, а «покупателями» выступают родственники и знакомые мошенника.
2. Продажа по генеральной доверенности. Агент требует, чтобы продавец выдал ему нотариальную доверенность на право совершения всех действий, связанных с продажей, в том числе и на право принимать деньги. С таким документом мошенник может провести в жизнь совершенно любой план, а привлечь его к ответственности будет очень сложно.
3. Фирмы-однодневки работают в целях заключения нескольких договоров. Они обещают выполнить большой объем работы по низкой цене, ссылаясь на неопытность или акции. Такие мошенники всегда работают по предоплате. Получив деньги, они просто исчезают с рынка – юридическое лицо закрывается, офис освобождается, а клиент остается ни с чем.

Перечисленные схемы прямо противоречат принципам деятельности честных специалистов.

Обратите внимание. Если агент настаивает на том, чтобы продавец и покупатель никак не контактировали между собой, вероятно, он пытается получить двойную оплату своих услуг за одну сделку. Такая схема не является мошенничеством напрямую, поэтому наказать риелтора за нее не получится.

Как проверить и правильно выбрать агента? Обезопасить себя на все 100% от мошенника невозможно, однако для снижения рисков нужно придерживаться ряда простых правил при выборе риэлтора:

• обращаться только к агентам с хорошей репутацией;
• никогда не отдавать риелтору подлинники документов, особенно паспорта – для работы ему достаточно копий;
• не пренебрегать общением – общаться с покупателем по поводу условий сделки;
• анализировать, насколько понятные он дает ответы на задаваемые вопросы.

Если же продавца квартиры все же обманули, как обманывают риэлторы, следует немедленно обратиться с заявлением о мошенничестве в полицию.

Как не платить риелтору за продажу квартиры

Прежде чем решить, оплачивать услуги агента или нет, нужно проанализировать, как риэлтор продает квартиру. Если риелтор добросовестно выполнил свои обязательства по договору услуг, то заплатить придется – иначе не избежать судебного иска. Если суд установит, что продавец немотивированно уклоняется от оплаты, то решение будет в пользу агента.

Другое дело, если риелтор не выполняет своих обязанностей, а оплату требует. В этом случае необходимо прекратить отношения с агентом. Сделать это можно, вручив риелтору уведомление об отказе от договора в силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращения в суд в этом случае не требуется – уведомление уже обладает достаточной юридической силой для прекращения договора.

Скачать бланк уведомления об одностороннем отказе от договора можно здесь.

После получения уведомления агент будет не вправе требовать с продавца оплаты услуг по договору.

Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Продать квартиру через риелтора довольно просто. Для этого необходимо:

1. Найти хорошего агента, он должен иметь большой опыт по реализации недвижимости.
2. Обговорить с риелтором условия и заключить договор на реализацию объекта.
3. После заключения договора риелтор начинает работу: готовит документы для продажи, проводит показы, согласовывает условия договора.
4. В назначенный день подписать договор купли-продажи и передать документы на регистрацию.
5. Передать квартиру по передаточному акту и получить полную оплату.
6. После регистрации получить договор купли-продажи со штампом Росреестра.
7. Завершить расчеты с агентом.

Пример бланка (образец) договора с риэлтором на продажу квартиры 2020 можно скачать здесь.

Основную работу выполнит агент, поэтому продавцу остается только контролировать ход оказания риелторских услуг и внимательно читать документы на подпись.

Заключение

Нужен ли риелтор при продаже квартиры – каждый продавец решает самостоятельно.

Если сделка не осложнена наличием несовершеннолетних, обременением или материнским капиталом – можно самостоятельно продавать квартиру без риэлтора.

Но для совершения сложной сделки пригласить агента необходимо, ведь это поможет снизить многочисленные юридические риски и продать недвижимость по рыночной цене.

Подробнее о том, как продать квартиру без риелтора, вы узнаете из нашей следующей статьи.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь юриста, то ждем вас на бесплатную консультацию. Запись у онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-nuzhen-li-rieltor.html

Умирающая профессия

Покупка или продажа жилья всегда представляла собой достаточно сложную задачу.

У многих претендентов на жилплощадь (то есть потенциальных покупателей) просто нет необходимых знаний и опыта, многие опасаются стать жертвой мошенников. В таких условиях люди часто обращались к риелторам.

Однако в последние годы ситуация изменилась. Все больше признаков указывает на то, что риелтор — это отмирающая профессия.

По результатам ведения практики сопровождения сделок в рамках юридической компании Heads Consulting за последние десять лет (то есть с 2006 по 2016 год) число агентов по продаже недвижимости сократилось на 45% — почти в два раза. Причины этого заключаются в первую очередь в том, что потенциальные клиенты все меньше нуждаются в услугах посредников.

Используя эти ресурсы, человек может найти интересный ему объект, запросить всю необходимую информацию, а затем договориться и обсудить условия сделки напрямую с собственником.

В результате исчезает необходимость платить риелтору за поиск и подбор объекта — а ведь стоимость этой услуги оценивается в 2–4% от цены заключаемой сделки. В «доинтернетную» эпоху риелторы обладали монополией на подобную информацию, сейчас эта монополия испарилась.

Второй удар по бизнесу риелторов нанесло создание сети многофункциональных центров (МФЦ).

Упрощение подачи документов для физических лиц при приобретении жилой недвижимости и сопутствующие услуги, предоставляемые этими центрами, позволяют совершать сделку фактически без специальных знаний и умений — достаточно прийти в МФЦ, сотрудники которого всегда проконсультируют по сложным вопросам оформления.

Теперь перед человеком, желающим купить квартиру, останется только одно препятствие — юридическое оформление сделки. Помимо риелторов такую услугу оказывают профессиональные юристы, причем у них стоимость подобных услуг носит фиксированный размер и в целом достаточно невелика благодаря жесткой конкуренции.

Третьим могильщиком риелторского бизнеса можно назвать крупнейшего собственника недвижимости в России — государство. Различные госструктуры контролируют приблизительно 10% жилищного фонда в стране.

По мере развития электронных торговых площадок и документооборота власти все чаще реализуют принадлежащие им квартиры и комнаты на федеральных и региональных электронных площадках.

Четвертый гвоздь в крышку гроба риелторов забила практика продаж и покупок недвижимости на аукционах.

Процесс приобретения через торги максимально прозрачен и прост: каждый потенциальный покупатель получает возможность предварительно ознакомиться со всей необходимой документацией по объекту еще до проведения торгов, а стартовая цена всегда заметно отличается от рыночной в сторону дешевизны.

Принять участие в борьбе за желанный лот могут лишь те, кто согласился заранее внести задаток: это отсекает от участия в торгах «случайных прохожих» и осложняет задачу накрутки цен. В итоге подобный подход к проведению торгов позволяет довести стоимость недвижимости до разумных значений.

Не стоит забывать, что в 2017 году Росреестр должен создать единую базу недвижимости России. После запуска этой системы общедоступные сведения по объекту недвижимости можно будет заказать в любом МФЦ вне зависимости от того, где находится объект.

Львиная доля документов на жилье будет переведена в электронный вид и станет запрашиваться регистрирующим органом путем межведомственного взаимодействия. Это приведет к фатальным последствиям для агентов по недвижимости, ведь сейчас они аргументируют свою нужность умением собирать все необходимые документы.

Когда этот процесс станет простым и понятным обычным россиянам, услуга риелтора фактически сузится до организации встречи между продавцом и покупателем — а это легко сделать и без посредника.

В 2016 году Сбербанк уже запустил новый проект — центр Sberned, включающий в себя сервисы по электронной регистрации сделок с жильем, приобретению квартир в ипотеку, а также правовой экспертизе выставленных на продажу объектов и всех участников сделки.

Схватку с таким противником риелторское сообщество может не выдержать.

Наконец, в Госдуме готовят законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».

В случае его принятия большая часть работающих на рынке риелторов будет вынуждена либо сменить профессию, либо продолжить свою деятельность с риском преследования со стороны государства.

Дело в том, что многие риелторы привыкли работать сами на себя, не декларировать свой доход и практически не нести ответственность за свою деятельность.

Если законопроект будет принят, то самостоятельно работающего посредника обяжут зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а также подтвердить наличие высшего юридического образования и/или профильного стажа по месту основной работы сроком не менее трех лет. Также риелторам придется доказать отсутствие у них судимости.

Более того, агентов по недвижимости намерены обязать сдавать экзамен на получение квалификационного аттестата, действующего в течение пяти лет. От юридических лиц потребуется гарантия, что их возглавляет аттестованный риелтор. Вред, причиненный клиенту, предполагается возмещать в полном объеме за счет риелтора или юридического лица, с которым он заключил трудовой договор.

От посредников потребуется также предоставить обеспечение своей деятельности в виде обязательного страхования (на сумму не менее 300 тыс. руб.) и взноса в компенсационный фонд саморегулируемых организаций (30 тыс. руб.).

Иными словами, принятие этого законопроекта может стать началом конца для десятков тысяч риелторов — кто-то сменит род деятельности, другим придется получать юридическое образование.

Согласно результатам этого исследования, за последние семь лет доля граждан, когда-либо пользовавшихся услугами риелторских агентств, выросла в два раза (с 20 до 41%), при этом уровень доверия к посредникам на рынке недвижимости поднялся на 5% (с 19 до 24%).

Одновременно на 6% сократилось число респондентов, сомневающихся в добросовестности риелторов (с 41 до 35%).

Как можно прокомментировать эту статистику? Во-первых, данные подобных исследований зачастую не соответствуют реальному положению вещей.

Во-вторых, снижение числа отрицательных оценок риелторов на 6% на фоне того, что число их клиентов удвоилось, является свидетельством кризиса отрасли: получается, что агенты улучшили свой имидж на минимальном уровне (5–6%) при двукратном росте клиентской базы. В-третьих, уровень доверия в 24% вряд ли свидетельствует о позитивных перспективах для посредников.

В итоге можно заключить, что потребность в услугах риелторов при проведении сделок с недвижимостью в ближайшей перспективе будет только сокращаться. Этому способствуют как появление иных вариантов проведения сделок, более удобных и безопасных для потребителя, так и возможность появления полноценного законодательного регулирования работы агентов.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/580dd4f29a7947a2f22484ba